Apartman PortalYeni bir daire aldınız ve mutfağı salona açmak, balkonu cam ile kapatmak, klimanın dış ünitesini cepheye asmak istiyorsunuz. Ya da komşunuz haftalardır matkap sesiyle bütün binayı ayağa kaldırıyor. Dairenin içi size ait olsa da binanın taşıyıcı sistemi, dış cephesi ve ortak yerleri tüm kat maliklerinindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu dengeyi m.19 başta olmak üzere birkaç maddeyle kurar. Bu yazıda hangi tadilatı serbestçe yapabileceğinizi, hangisi için kat malikleri kurulunun iznine ihtiyaç duyduğunuzu ve yöneticinin bu süreçte ne yapması gerektiğini anlatıyoruz.
Temel Kural: KMK m.19
KMK m.19'a göre kat malikleri, ana gayrimenkulün (binanın tamamı) bütününün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumak ve bunun için gereken onarımları yapmakla yükümlüdür. Aynı madde iki önemli yasak getirir:
- Bağımsız bölümde: Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana gayrimenkulün sağlamlığını zedeleyecek hiçbir faaliyette bulunamaz ve diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edemez.
- Ortak yerlerde: Kat maliki, kat malikleri kurulunun beşte dört çoğunlukla vereceği karar olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; ana gayrimenkulün dış cephesine bağımsız bölümün kendi rengi dışında ayrı renkte boya yaptıramaz.
Buradaki 4/5 çoğunluğun hem sayı hem de arsa payı bakımından aranıp aranmadığı konusunda uygulamada kanun metnine ve somut duruma bakılır; tereddütte her iki ölçütte de 4/5'i sağlamak en güvenli yoldur. Ayrıca KMK m.18, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken birbirlerini rahatsız etmeme ve doğruluk kurallarına uyma yükümlülüğünü düzenler.
Tadilat Türlerine Göre Kurallar
| Tadilat | Kurul izni gerekir mi? | Resmi izin | Not |
|---|---|---|---|
| Boya, parke, dolap, mutfak/banyo yenileme | Hayır | Genellikle gerekmez | Gürültü ve moloz kurallarına uyulmalı |
| Taşıyıcı olmayan bölme duvarı kaldırma | Kural olarak hayır | Projeye aykırılık doğurabilir; belediyeye danışın | Duvarın taşıyıcı olmadığı mühendis raporuyla teyit edilmeli |
| Kolon, kiriş, perde duvar veya döşemeye müdahale | Yasak (m.19 sağlamlık kuralı) | İmar mevzuatına göre de yasak veya ruhsata tabi | Bina güvenliği açısından en ağır ihlal |
| Balkon kapatma (cam balkon) | Çoğunlukla evet | İmar mevzuatına ve projeye uygunluk aranır | Dış cepheyi değiştirdiği için m.19 kapsamında değerlendirilir |
| Klima dış ünitesinin cepheye asılması | Çoğunlukla evet | Belediye yönetmeliklerine bakılmalı | Cephe, ortak yer niteliğindedir |
| Pencere/doğrama değişimi (farklı renk veya model) | Görünümü değiştiriyorsa evet | Genellikle gerekmez | Aynı renk ve modelde değişim genellikle sorun olmaz |
| Ortak alana depo, kapı, kamera ekleme | Evet | Duruma göre | Ortak yerin bir malike özgülenmesi oybirliği gerektirebilir |
Kolon, Kiriş ve Taşıyıcı Duvarlar
Kolon kesmek, kiriş delmek veya perde duvara kapı açmak, binanın tamamının deprem dayanımını tehlikeye atar. KMK m.19'daki sağlamlık yükümlülüğü, kat malikinin kendi dairesi içinde bile bu tür müdahaleleri yasaklar; kurul kararı dahi bu yasağı ortadan kaldırmaz. Aykırılık halinde diğer kat malikleri veya yönetici, KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinden eski hale getirme ve müdahalenin önlenmesini isteyebilir. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde belediyeye bildirim yapılabilir; belediye ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı hakkında işlem başlatabilir.
Pratik ipucu: Bir duvarın taşıyıcı olup olmadığını gözle anlamak mümkün değildir. Duvar kaldırmadan önce binanın statik projesini belediyeden veya yöneticiden temin edin ve bir inşaat mühendisine inceletin.
Balkon Kapatma
Balkonun cam veya alüminyum sistemle kapatılması, binanın dış görünümünü değiştirdiği için Yargıtay uygulamasında genellikle m.19 kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla onayı alınmalıdır. Kurulun tüm balkonlar için tek tip (aynı renk, aynı sistem) kapatmaya karar vermesi, hem estetik bütünlüğü korur hem de sonradan çıkacak davaları önler. Balkonun kapatılarak odaya katılması (duvar yıkılması) ise hem taşıyıcı sistem hem de imar mevzuatı bakımından ayrı riskler taşır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve belediyenizin uygulaması bu konuda belirleyicidir; güncel kuralları belediyenizin imar müdürlüğünden kontrol edin.
Klima Dış Ünitesi
Dış cephe binanın ortak yeridir. Bu nedenle klima dış ünitesinin cepheye, çatıya veya bahçeye yerleştirilmesi için kural olarak kurul kararı gerekir. Ünitenin balkon içine, dışarıdan görünmeyecek şekilde konması genellikle daha az sorun çıkarır; ancak bu durumda da yoğuşma suyunun alt kata damlamaması ve gürültünün komşuları rahatsız etmemesi gerekir. Pek çok belediye, cephede görünür klima ünitelerini imar yönetmelikleriyle sınırlandırır. Yöneticinin en pratik çözümü, kurulda tüm daireler için geçerli bir klima yerleşim kuralı kararlaştırmaktır.
Tadilat Saatleri ve Gürültü
Türkiye'de tüm binalar için geçerli tek bir tadilat saati düzenlemesi yoktur. Kurallar genellikle şu kaynaklardan gelir:
- Yönetim planı ve kurul kararları: Tadilat saatlerini (ör. hafta içi 09.00–18.00, pazar günü tadilat yok) belirlemenin en etkili yolu budur.
- Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği: Şantiye ve yapı faaliyetleri için belirli saat ve ses sınırları öngörür; uygulama belediye zabıtası üzerinden yürür.
- 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.36: Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olmayı idari para cezasıyla yaptırıma bağlar.
- KMK m.18: Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmeme yükümlülüğü.
Gürültü şikâyetlerinin nasıl ele alınacağını apartmanda gürültü şikâyeti rehberimizde adım adım anlatıyoruz.
Adım Adım: Tadilat Öncesi Yapılacaklar
- Kapsamı netleştirin: Yapılacak işin yalnızca daire içini mi, yoksa cephe, balkon veya ortak tesisatı da mı etkilediğini belirleyin.
- Yönetime yazılı bildirim yapın: İşin türü, başlangıç ve bitiş tarihi, çalışma saatleri ve ustanın iletişim bilgisini yöneticiye bildirin. Bu bildirim kanunen her tadilatta zorunlu olmasa da uyuşmazlıkların önüne geçer.
- Gerekiyorsa kurul kararı alın: Ortak yer veya dış görünümü etkileyen işlerde 4/5 çoğunluklu kararı toplantı tutanağına geçirtin.
- Resmi izinleri kontrol edin: Proje değişikliği veya tadilat ruhsatı gerekip gerekmediğini belediyeye sorun.
- Komşuları bilgilendirin: Gürültülü günleri önceden duyurun; asansör kullanımı ve moloz taşıma için ortak alanları koruyun.
- Hasarı belgeleyin: İş öncesi ve sonrası merdiven, asansör ve ortak alanların fotoğrafını çekin; oluşan hasarı gidermek tadilatı yaptıran malike aittir.
Yöneticinin Rolü
Yönetici, KMK m.35 kapsamındaki görevleri gereği ortak yerlerin korunmasından ve kurul kararlarının uygulanmasından sorumludur. Kural dışı bir tadilat fark ettiğinde önce malike yazılı ihtarda bulunmalı, sonuç alamazsa konuyu kurula taşımalı veya gerekirse sulh hukuk mahkemesine başvurmalıdır. Yöneticinin yetki ve sorumlulukları için yönetici atanması ve görevleri sayfamızı inceleyebilirsiniz. Tadilat bildirimlerini ve komşu şikâyetlerini kayıt altında toplamak için talep yönetimi özelliği işinize yarayabilir.
Pratik Örnek
3 numaralı dairenin maliki, salon ile mutfak arasındaki duvarı kaldırmak ve balkonu cam sistemle kapatmak istiyor. Yönetici, statik projeyi inceletip duvarın taşıyıcı olmadığını belgeleyen mühendis raporunu istiyor; duvar işi kurul kararı gerektirmiyor. Balkon kapatma için ise bir sonraki toplantıda, tüm daireler için aynı renk ve sistemde kapatmaya izin veren bir karar 4/5 çoğunlukla alınıyor. Tadilat hafta içi 09.00–18.00 arasında yapılıyor ve moloz günlük olarak kaldırılıyor. Böylece hem malik hakkını kullanıyor hem de bina bütünlüğü korunuyor.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.19, m.33, m.35 — mevzuat.gov.tr
- 3194 sayılı İmar Kanunu — mevzuat.gov.tr
- 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.36 — mevzuat.gov.tr
Apartman Portal'da sakinler tadilat bildirimlerini ve şikâyetlerini uygulama üzerinden iletebilir, yönetici de tüm talepleri tarihçesiyle tek yerden takip edebilir. Bina içi iletişimi düzene sokmak isterseniz ücretsiz deneyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.