Apartman PortalKısa cevap: Balkon tapuda dairenizin bir parçası olsa da binanın dış görünüşünü oluşturur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, kat maliklerine binanın mimari durumunu ve güzelliğini koruma yükümlülüğü verir; ortak yerlerde yapılacak inşaat ve tesisler için ise bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını şart koşar. Bu nedenle balkonu tuğla, alüminyum doğrama ya da cam balkonla kapatmadan önce kat maliklerinin yazılı onayını almak en güvenli yoldur. Ayrıca yapılacak işin imar mevzuatına uygunluğunu belediyeden teyit etmeniz gerekir.
Kışın ısı kaybını azaltmak, yağmurdan korunmak ya da balkonu kullanılabilir bir alana çevirmek için balkon kapatma çok yaygın bir istektir. Sorun, işin genellikle ustayla konuşulup bir hafta sonu bitirilmesi, komşulardan birinin ise bunu cephe bütünlüğünü bozan bir değişiklik olarak görmesidir. Bu yazıda neden izin gerektiğini, kimin izni gerektiğini ve izni nasıl alacağınızı anlatıyoruz.
Balkon Kimin Malı, Cephe Kimin?
Tapuda ve projede dairenize ait gösterilen balkon, genellikle bağımsız bölümünüzün parçasıdır. Ancak balkonun dış yüzü, korkuluğu ve bina cephesindeki görünümü tüm binanın mimari bütünlüğünün parçasıdır. Balkonun taşıyıcı döşemesi ise KMK m.4/1-a'daki 'taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar' kapsamında ortak yer niteliği taşıyabilir.
Yani balkon kapatma, aynı anda hem kendi dairenizde hem de herkesin ortak çıkarı olan bina cephesinde yapılan bir değişikliktir. Kanunun bu konudaki temel hükmü şudur:
“Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.” (KMK m.19/1)
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.” (KMK m.19/2)
Aynı fıkra şunu da ekler: 'Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.' Balkon duvarının yıkılması, ağır tuğla duvar örülmesi veya balkon ile salon arasındaki duvarın kaldırılması bu kapsamda değerlendirilebilir ve beşte dört rıza ile dahi yapılamayabilir; çünkü yasak, rızaya bağlı değildir.
Hangi İşlem İçin Ne Gerekir?
| Yapılacak iş | Cephe/görünüş etkisi | Pratik öneri |
|---|---|---|
| Katlanır cam balkon (profilsiz veya ince profilli) | Görünüşü değiştirir | Kat malikleri onayı alın; tüm binada aynı model/renk kararı idealdir |
| Alüminyum veya PVC doğrama ile kapatma | Belirgin değişiklik | Beşte dört yazılı rıza + belediyeye danışma |
| Tuğla/gazbeton duvarla kapatma | Belirgin değişiklik, yük artışı | Rıza + statik değerlendirme + belediye; anayapıya zarar riski |
| Balkon ile oda arasındaki duvarı kaldırma | Taşıyıcı sistemi etkileyebilir | Mühendis raporu olmadan yapmayın; anayapıya zarar yasağı |
| Tente, güneşlik | Görünüşü etkiler | Yönetim planına bakın; renk/model birliği kararı alın |
Beşte Dört Rıza Nasıl Hesaplanır?
KMK m.19/2 'bütün kat maliklerinin beşte dördü' der; toplantıya katılanların değil, binadaki tüm kat maliklerinin beşte dördü kastedilir. 10 daireli bir binada en az 8, 12 daireli bir binada en az 10 kat malikinin (12 x 4/5 = 9,6, yukarı yuvarlanır) yazılı rızası gerekir. Rıza; kat malikleri kurulu toplantısında karar defterine imzalı olarak yazılabilir veya kat maliklerinden tek tek imzalı muvafakatname alınabilir. Karar yeter sayılarının tamamı için kat malikleri kurulu karar yeter sayıları yazımıza bakabilirsiniz.
Bazı binaların yönetim planında balkon kapatma, cam balkon modeli veya cephe değişiklikleri için ayrıca kurallar bulunur. KMK m.28'e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir; bu yüzden işe başlamadan önce yönetim planını okuyun.
İmar Tarafı: Belediye İzni
Kat maliklerinin rızası yalnızca bina içi ilişkiyi çözer; imar mevzuatına uygunluk ayrı bir konudur. 3194 sayılı İmar Kanunu ve bağlı yönetmelikler, ruhsata tabi işleri ve projeye aykırılığı düzenler. Balkonun kapatılmasının projeye aykırılık oluşturup oluşturmadığı, hangi sistemin ruhsat veya tadilat projesi gerektirdiği yapının durumuna ve yerel uygulamaya göre değişebilir. Bu konuda kesin bilgi için belediyenizin imar ve şehircilik müdürlüğüne danışmanızı öneririz; uygulamalar zaman içinde değişebildiği için güncel durumu kontrol edin.
Unutmayın: Komşularınızın tamamı onay verse bile imar mevzuatına aykırı bir yapı belediye tarafından tespit edilirse yaptırımla karşılaşabilirsiniz. Tersine, belediyenin sorun görmemesi de kat maliklerinin KMK m.19 kapsamındaki haklarını ortadan kaldırmaz.
Adım Adım: Balkonu Sorunsuz Kapatmak
- Yönetim planını okuyun. Cephe, balkon veya cam balkon hakkında özel hüküm olup olmadığına bakın.
- Yöneticiye yazılı başvurun. Ne yapacağınızı, sistemi, rengi ve ölçüleri belirtin; mümkünse ürün görseli ekleyin.
- Ortak bir model kararı önerin. İleride başka daireler de kapatmak isteyecekse aynı sistem ve rengin kararlaştırılması cephe bütünlüğünü korur ve itirazları azaltır.
- Beşte dört yazılı rızayı toplayın. Karar defterine imzalı kayıt en güçlü belgedir.
- Belediyeye danışın. Ruhsat veya proje değişikliği gerekip gerekmediğini öğrenin.
- Statik riski göz ardı etmeyin. Ağır malzeme veya duvar kaldırma söz konusuysa inşaat mühendisi görüşü alın.
Örnek dilekçe
(Bina adı) Apartmanı Yöneticiliğine,
Maliki olduğum 5 No'lu bağımsız bölümün ön cephedeki balkonunu, (renk) renkli, katlanır cam balkon sistemiyle kapatmak istiyorum. Ürün bilgisi ve görseli ektedir. Balkon döşemesi ve korkuluğunda herhangi bir yıkım veya taşıyıcı değişiklik yapılmayacaktır. KMK m.19 uyarınca konunun kat malikleri kuruluna getirilmesini ve kat maliklerinin yazılı rızasının alınmasını arz ederim.
(Tarih, Ad Soyad, İmza)
İzinsiz Kapatılan Balkon İçin Ne Yapılabilir?
Rıza alınmadan cephe görünüşünü değiştiren bir kapatma yapıldıysa, diğer kat malikleri önce yazılı olarak eski hale getirilmesini isteyebilir. Sonuç alınamazsa KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesi istenebilir. 6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Yeni yapılmış ve genel kabul görmüş kapatmalarda ise çoğu zaman en pratik çözüm, kurulda bir model kararı alıp uygulamayı standartlaştırmaktır.
Yönetici İçin: Talebi Belgeye Dökün
Balkon kapatma talepleri tek tek ve sözlü onaylarla ilerlediğinde birkaç yıl sonra cephede beş farklı renk ve model oluşur. Talebi yazılı alıp kurul gündemine koymak, bir model ve renk kararı yazmak ve rızaları karar defterinde toplamak hem binayı hem sizi korur. Cephe ile ilgili daha büyük kararlar için dış cephe mantolama kararı, daire içi değişiklikler için apartmanda tadilat kuralları yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.19, m.28, m.33 — mevzuat.gov.tr
- 3194 sayılı İmar Kanunu — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — mevzuat.gov.tr