Apartman PortalKısa cevap: Daire kapısının önü, merdiven sahanlığı ve koridor bağımsız bölümünüzün değil, binanın ortak yerlerinin parçasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.16'ya göre ortak yerlerde bütün kat maliklerinin kullanma hakkı vardır; m.18 ise ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemeyi ve yönetim planına uymayı zorunlu kılar. Ayakkabılık, çöp poşeti, bisiklet veya bebek arabası geçişi daraltıyor, koku yapıyor ya da yangında kaçışı zorlaştırıyorsa kaldırılması istenebilir. Küçük bir paspas ile merdiveni kapatan bir dolap aynı şey değildir; ölçü, başkalarının kullanımını ve güvenliğini engelleyip engellemediğidir.
Apartman yaşamının en sık şikayetlerinden biri, kapı önlerinin zamanla birer depo alanına dönüşmesidir. Bir çift ayakkabıyla başlayan durum, ayakkabılık, kurutmalık, saksılar ve geri dönüşüm kutularıyla büyür. Bu yazıda kapı önünün hukuki niteliğini, nerede sınır çizildiğini ve sorunu kavga çıkarmadan nasıl çözebileceğinizi anlatıyoruz.
Kapı Önü Kimin?
KMK'da bağımsız bölüm, tapuda size ait gösterilen dairenin kendisidir. Merdivenler, sahanlıklar, koridorlar ve giriş holü ise ortak yerler arasında sayılır. Kanun bu alanlar için şu kuralı koyar:
“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” (KMK m.16/1)
“Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” (KMK m.16/2)
Yani kapınızın önündeki sahanlık 'sizin' değildir; sizin de dahil olduğunuz tüm kat maliklerinin ortak malıdır. Kendi kapınızın önüne eşya koymak, ortak bir alanı tek başınıza kullanmak anlamına gelir. Bunun sınırı KMK m.18'de çizilir:
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” (KMK m.18/1)
Bu yükümlülük KMK m.18/2 uyarınca kiracılar için de geçerlidir. Ayrıntılar için KMK madde 18 sayfasına bakabilirsiniz.
Ne Bırakılabilir, Ne Bırakılamaz?
Kanun 'ayakkabı yasak' demez. Değerlendirme; eşyanın büyüklüğüne, geçişi daraltıp daraltmadığına, koku veya kir yapıp yapmadığına, yangın ve tahliye güvenliğine ve yönetim planındaki hükümlere göre yapılır. Aşağıdaki tablo genel bir yol göstericidir; binanızın yönetim planı veya kurul kararı daha sıkı bir kural koyabilir.
| Eşya | Genel değerlendirme |
|---|---|
| Kapı paspası | Genellikle sorun yaratmaz |
| Birkaç çift ayakkabı | Hijyen ve koku şikayeti varsa sorun olabilir; yönetim planına bakın |
| Ayakkabılık, dolap | Ortak alanı kalıcı olarak işgal eder; geçişi daraltıyorsa kaldırılması istenebilir |
| Çöp poşeti | Koku ve haşere nedeniyle rahatsızlık; toplama saatine kadar daire içinde tutulmalı |
| Bisiklet, bebek arabası, saksı | Merdiven ve kaçış yolunu daraltıyorsa güvenlik riski |
| Tüp, yanıcı malzeme | Yangın riski; ortak alanda bırakılmamalı |
Yangın Kaçış Yolu Neden Önemli?
Apartman merdivenleri ve koridorları, yangın veya deprem anında binanın tahliye yoludur. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, kaçış yollarının açık ve kullanılabilir tutulmasını öngörür; kaçış yolunu daraltan veya tutuşabilir yük oluşturan eşyalar bu açıdan sorunludur. Yönetmeliğin binanıza uygulanan hükümlerini ve güncel metnini kontrol edin. Duman dolmuş bir merdivende bir ayakkabılığa veya bisiklete takılmak, gündelik bir rahatsızlığın ötesinde can güvenliği meselesidir. Bu konuda yöneticinin genel yükümlülükleri için apartman yangın yönetmeliği yükümlülükleri yazımıza bakabilirsiniz.
Adım Adım: Kapı Önü Sorununu Çözmek
- Önce komşunuzla konuşun. Çoğu kişi eşyasının başkasını rahatsız ettiğini düşünmez. Somut olarak neyin sorun olduğunu söyleyin: koku, geçiş, temizlik.
- Yöneticiye yazılı bildirin. Fotoğraf ve tarih ekleyin. Yönetici, tüm binaya ortak alan kurallarını hatırlatan bir duyuru yapabilir; bu, tek bir daireyi hedef göstermeden sorunu çözmenin en yumuşak yoludur.
- Kural yoksa kurul kararı alın. Yönetim planında hüküm yoksa kat malikleri kurulu ortak alan kullanımına ilişkin bir karar alabilir ve karar defterine yazabilir. Bu karar, yeni taşınan kiracılar dahil herkese duyurulmalıdır.
- Eşyaya kendiniz dokunmayın. Başkasının eşyasını izinsiz atmak veya kaldırmak, haklı olsanız bile ayrı bir uyuşmazlık doğurabilir. Kaldırma talebini yazılı yapın.
- Sonuç yoksa hukuki yol. KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesi istenebilir. KMK kaynaklı uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Ortak alanın kalıcı işgali hakkında daha geniş bilgi için komşu ortak alanı işgal ediyor yazımızı okuyabilirsiniz.
Örnek yönetici duyurusu
Değerli sakinlerimiz,
Merdiven sahanlıkları ve koridorlar binamızın ortak alanı ve acil durum kaçış yoludur. KMK m.18 ve yönetim planımız gereği bu alanlarda geçişi daraltan ayakkabılık, dolap, bisiklet, saksı ve çöp poşeti bırakılmamasını; mevcut eşyaların (tarih)'e kadar kaldırılmasını rica ederiz.
Yönetim
Temizlik Görevlisi ve Kapıcı Açısından
Kapı önlerindeki eşyalar merdiven temizliğini de zorlaştırır. Temizlik günlerinde sahanlıkların boşaltılmasını istemek, ortak alan kurallarının pratik bir parçasıdır. Temizlik düzeni ve ortak alan kuralları için ortak alan temizliği ve kuralları yazımıza göz atabilirsiniz. Komşunuza yazılı başvuru yapmak isterseniz komşu şikayet dilekçesi şablonu hazır bir başlangıç sunar.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.16, m.18, m.33 — mevzuat.gov.tr
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — mevzuat.gov.tr