Apartman PortalKısa cevap: Demirbaş gideri, binanın kalıcı unsurlarını yenileyen veya değerini artıran harcamadır ve kira ilişkisinde kural olarak ev sahibine (kat malikine) aittir. Kiracı ise aidatın günlük kullanıma ilişkin kısmını öder. Yönetime karşı ise her iki gider türünden de önce kat maliki sorumludur; kiracı KMK m.22 uyarınca kira bedeliyle sınırlı olarak ortak sorumluluk taşır.
Kalorifer kazanı değiştiğinde ya da asansör yenilendiğinde gelen yüksek tutarlı 'ek aidat' faturası, kiracı ile ev sahibi arasında en sık tartışma çıkaran konulardan biridir. Bu yazıda aidat ile demirbaşı nasıl ayıracağınızı, hangi kalemin kime düştüğünü ve yönetimin bu giderleri nasıl tahakkuk ettirmesi gerektiğini açıklıyoruz.
Aidat ile Demirbaş Arasındaki Fark
Aidat, binanın günlük işletmesi için düzenli olarak toplanan paydır: temizlik, ortak alan elektriği, kapıcı ücreti, asansör bakım sözleşmesi, küçük onarımlar. Kanundaki karşılığı KMK m.20'deki 'ortak giderler' ve bunlar için toplanan avanstır.
Demirbaş gideri ise kanunda ayrıca tanımlanmış bir terim değildir; uygulamada kullanılan bir kavramdır. Genellikle şu özellikleri taşıyan harcamaları kapsar:
- Bir kez yapılır ve uzun yıllar kullanılır (kazan, asansör motoru, hidrofor).
- Binanın ömrünü uzatır veya değerini artırır (çatı yenileme, mantolama, dış cephe boyası).
- Çoğunlukla kat malikleri kurulu kararıyla ve ayrı bir tahakkukla toplanır.
| Özellik | Aidat (işletme gideri) | Demirbaş gideri |
|---|---|---|
| Sıklık | Aylık, düzenli | Tek seferlik veya taksitli |
| Amaç | Günlük kullanım ve bakım | Yenileme, iyileştirme |
| Dayanak | İşletme projesi | Kurul kararı, ek bütçe |
| Kira ilişkisinde | Genellikle kiracı | Genellikle ev sahibi |
Yasal Dayanak
Kiracı: kullanma giderleri
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” (TBK m.341/1)
TBK m.317 de kiracıya 'kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini' yükler. Bu iki hüküm, aidatın işletme kısmının neden kiracıya düştüğünü açıklar.
Ev sahibi: kiralananı kullanılabilir durumda tutmak
TBK m.301'e göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Bozulan kazanın yenilenmesi ya da akan çatının onarılması, dairenin kullanılabilir kalması için gereklidir ve bu yükümlülüğün parçasıdır. Ayrıca TBK m.346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler.
Yönetime karşı: KMK m.20 ve m.22
KMK m.20/1-b, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerinin kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılacağını söyler. KMK m.22 ise kiracıyı bu borçtan kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumlu tutar ve kiracının ödediği tutarı kira borcundan düşebileceğini belirtir. Paylaşım hesabını aidat paylaşım hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
Kalem Kalem: Kim Öder?
Aşağıdaki tablo, kira sözleşmesinde özel hüküm bulunmadığında yaygın kabul gören paylaşımı özetler. Somut olayda sözleşme ve yerel âdet belirleyicidir.
| Gider | Kiracı | Ev sahibi | Not |
|---|---|---|---|
| Kalorifer kazanı değişimi | ✓ | Yenileme; kazan bakımı ve yakıt kiracıda | |
| Kazan yıllık bakımı, brülör ayarı | ✓ | Olağan bakım | |
| Asansör yenileme / motor değişimi | ✓ | Demirbaş | |
| Asansör aylık bakım sözleşmesi | ✓ | İşletme gideri | |
| Çatı yenileme, izolasyon | ✓ | Yapının korunması | |
| Dış cephe boyası, mantolama | ✓ | Değer artışı | |
| Merdiven boyası, ampul, küçük tamir | ✓ | Olağan bakım; tutar büyükse tartışmalı | |
| Hidrofor, jeneratör alımı | ✓ | Demirbaş | |
| Deprem güçlendirmesi | ✓ | KMK m.20/1-b 'güçlendirme' | |
| Güvenlik kamerası alımı | ✓ | Kurulum demirbaş; bakım kiracı |
Çatı özelinde ayrıntılar için çatı tamiri masrafları yazımıza bakabilirsiniz.
Sayısal Örnek: Kazan Değişimi
12 dairelik bir apartmanda kurul, 480.000 TL'lik yeni kazan alımına karar veriyor ve tutarı arsa payına göre dört taksitle topluyor. 5 numaralı dairenin arsa payı 1/12 olsun: dairenin toplam payı 40.000 TL, aylık taksiti 10.000 TL.
- Aylık olağan aidat 1.600 TL, kira 20.000 TL.
- Kiracı, yönetime karşı KMK m.22 kapsamında 20.000 TL'lik kira sınırı içinde kalan 11.600 TL'nin tamamından sorumlu tutulabilir.
- Kiracı 10.000 TL'lik taksidi öderse, bu tutarı makbuzla birlikte ev sahibine bildirerek o ayın kirasından düşebilir; kirayı 10.000 TL öder.
- En sağlıklı yol: yönetim taksiti doğrudan kat malikine tahakkuk ettirir, kiracı yalnızca 1.600 TL aidatı öder.
Ev Sahibi ve Kiracı İçin Kontrol Listesi
Ev sahibi
- Kurul kararlarını ve ek tahakkukları takip edin; kiracının size haber vermesini beklemeyin.
- Demirbaş paylarını kendiniz ödeyecekseniz bunu yönetime yazılı bildirin.
- Sözleşmede 'olağanüstü ve demirbaş giderleri kiraya verene aittir' gibi açık bir hüküm bulunsun.
Kiracı
- Aidat dışında bir tutar istenirse kurul kararının örneğini isteyin.
- Demirbaş payını ödediyseniz makbuzu saklayın ve ev sahibine yazılı (e-posta, WhatsApp kaydı yeterli olmayabilir; noter veya iadeli taahhütlü daha güçlüdür) bildirin.
- Mahsup edeceğiniz tutarı açıkça belirtin; tek taraflı ve belgesiz kesinti ileride temerrüt tartışmasına yol açabilir.
Yönetici İçin: Tahakkuku Ayrı Satırda Yapın
Demirbaş payını olağan aidatla aynı satırda toplamak, kiracı ile ev sahibi arasındaki tartışmayı yönetimin kapısına getirir. Ayrı gider kalemi, ayrı açıklama ve mümkünse doğrudan malike tahakkuk, hem tahsilatı hızlandırır hem de gelir gider tablosunu şeffaf tutar. Kiracı ile ev sahibi arasındaki genel paylaşım için aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder yazımızı okuyabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22 — mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.301, m.317, m.341, m.346 — mevzuat.gov.tr