Apartman PortalKısa cevap: Evet, mümkündür ama ilk ve kolay adım değildir. Ödenmeyen aidat için başlatılan icra takibi kesinleşirse alacaklı, borçlunun maaşı, banka hesabı, aracı ve taşınmazları dahil malvarlığına haciz koydurabilir; ayrıca KMK m.22 uyarınca daire üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir. Ancak İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.82, borçlunun 'haline münasip evini' haczedilemez saydığından, borçlunun oturduğu tek evin satışına karşı önemli bir koruma vardır; bu korumanın sizin durumunuzda uygulanıp uygulanmayacağı somut olaya göre değişir.
Aidat borcu biriken bir malik için 'evimi kaybeder miyim?' sorusu ciddi bir kaygıdır; yönetici açısından da 'borç ödenmiyorsa evi sattırabilir miyiz?' sık sorulan bir sorudur. Aşağıda alacağın hangi yollarla tahsil edildiğini, evin hangi şartlarda haczedilip satılabileceğini ve borçlunun elindeki savunmaları sırasıyla anlatıyoruz.
Adım 1: Aidat Alacağı Nasıl Takibe Konur?
Aidat borcunun tahsili için kanun, yöneticiye ve her kat malikine doğrudan yol açar:
“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.” (KMK m.20/2)
Uygulamada genellikle ilamsız icra takibi başlatılır. Borçlu ödeme emrine süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir; itiraz ederse alacaklının itirazın kaldırılması ya da iptali yoluna gitmesi gerekir. Sürecin ayrıntıları için aidat için icra takibi nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.
Adım 2: Kesinleşen Takipte Haciz
Takip kesinleştikten sonra alacaklı, borçlunun malvarlığına haciz konulmasını isteyebilir. Uygulamada genellikle önce banka hesapları, maaş ve araç gibi paraya çevrilmesi kolay varlıklar hedeflenir. Taşınmaz da haczedilebilir; ancak tapuya haciz şerhi konulması ile taşınmazın satılması farklı aşamalardır. Satış için kıymet takdiri ve ihale süreci gerekir ve bu süreç, küçük bir aidat borcuna göre zaman ve masraf bakımından ağırdır.
'Haline münasip ev' koruması
İİK m.82, haczedilemeyen mallar arasında borçlunun evini de sayar:
“12. (Değişik: 2/7/2012-6352/16 md.) Borçlunun haline münasip evi,” (İİK m.82/1-12)
Aynı maddenin devamı, evin değeri borçlunun ihtiyacını aşıyorsa ne olacağını düzenler:
“Birinci fıkranın (2), (4), (7) ve (12) numaralı bentlerinde sayılan malların kıymetinin fazla olması durumunda, bedelinden haline münasip bir kısmı, ihtiyacını karşılayabilmesi amacıyla borçluya bırakılmak üzere haczedilerek satılır.” (İİK m.82/3)
Bu korumanın uygulamadaki önemli sınırları şunlardır:
- Ev, borçlunun ve ailesinin oturduğu ev olmalıdır. Kirada olan ya da boş duran ikinci bir daire için bu koruma genellikle ileri sürülemez.
- Evin değeri 'haline münasip' sınırı aşıyorsa satış yine yapılabilir; bu durumda bedelin borçlunun ihtiyacına yetecek kısmı ona bırakılır.
- Korumayı borçlunun kendisi ileri sürmesi gerekir. Haczedilmezlik iddiası icra mahkemesine şikayet yoluyla yapılır; İİK m.16'ya göre şikayet, işlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır. Süreyi kaçırmak hakkın kaybına yol açabilir; usul için gecikmeden bir avukata danışın.
Adım 3: KMK m.22 Kanuni İpotek
Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat alacağına özel bir teminat da tanır. Önce dairede oturan kiracı ya da diğer kullanıcılara başvurulur; borç bu yolla da alınamazsa:
“Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.” (KMK m.22/2)
Kanuni ipotek için borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir; tescil edilen ipotek, daire satılsa bile tapuda kaldığı için yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Ayrıca kanun, bu alacağa öncelik tanır:
“Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.” (KMK m.22/3)
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapıldığında 'haline münasip ev' savunmasının dinlenip dinlenmeyeceği tartışmalı bir konudur ve somut olaya göre değerlendirilir; bu aşamaya gelen bir dosyada mutlaka avukatla çalışın. Ayrıntılı bilgi için KMK m.22 sayfamıza bakabilirsiniz.
Adım 4: En Ağır Sonuç, Mülkiyetin Devri Davası
Ödememe alışkanlık haline gelirse diğer kat malikleri daha ağır bir yola başvurabilir. KMK m.25'e göre şu durumda 'çekilmezlik' kanunen var sayılır:
“a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;” (KMK m.25/3-a)
Bu davada daire, hükme en yakın tarihteki değeri borçluya ödenerek diğer kat maliklerine devredilir. Yani borçlu evini bedelsiz kaybetmez, ama mülkiyetini zorla devretmek zorunda kalabilir. Dava açılması için diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması gerekir.
Borçlu Kat Maliki Ne Yapmalı?
- Borcu ve hesabı kontrol edin. Gecikme tazminatının KMK m.20/2'deki aylık yüzde beş oranıyla doğru hesaplandığını aidat gecikme faizi hesaplama aracıyla doğrulayın.
- Ödeme emrini görmezden gelmeyin. İtiraz süresi kısadır; borca itirazınız varsa süresinde yapın.
- Taksit önerin. Yönetici ya da kurul ile yazılı bir ödeme planı yapmak, icra masraflarını ve vekalet ücretini büyümeden durdurur.
- Haciz gelirse hızlı davranın. Oturduğunuz tek ev haczedildiyse haczedilmezlik şikayeti için gecikmeden hukuki destek alın.
Yöneticiler İçin Not
Evin satılması, aidat tahsilatında son çaredir ve çoğu zaman en verimli yol değildir. Borcun erken aşamada yazılı hatırlatma ve taksitlendirmeyle çözülmesi, hem komşuluk ilişkisini hem de bina kasasını korur. Takibe başlamadan önce borç dökümünü, gecikme tazminatı hesabını ve kurul kararlarını belgeli hale getirin.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.25 — mevzuat.gov.tr
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.16, m.82 — mevzuat.gov.tr