Apartman PortalKısa cevap: Kira sözleşmesi bittiğinde kiracının ödemediği ve sözleşmeye göre kendisine ait olan aidat borcu, depozitodan (kanundaki adıyla güvence) düşülebilir. Bunun sağlıklı yolu, taşınma günü yönetimden dairenin güncel borç dökümünü veya borcu yoktur yazısını almak, kiracıya ait kalemleri belgeyle göstermek ve kalanı iade etmektir. Belgesiz, 'tahmini' kesinti tartışma doğurur.
Apartman Portal'da borç dökümü ekranlarını tasarlarken en çok karşılaştığımız soru şuydu: 'Kiracı çıktı, son iki ayın aidatı ödenmiş mi, depozitoyu verebilir miyim?' Bu yazıda kanuni çerçeveyi, adım adım mahsup yöntemini ve sayısal bir örneği bulacaksınız.
Depozito Hukuken Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) depozitoyu 'güvence' olarak düzenler. TBK m.342 şöyledir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” (TBK m.342/1)
“Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.” (TBK m.342/2)
“Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” (TBK m.342/3)
Kanunun öngördüğü yol bankada vadeli hesaptır. Uygulamada ise depozito çoğunlukla elden veya ev sahibinin hesabına ödenir. Bu durumda banka mekanizması işlemez; iade ve kesinti tamamen tarafların anlaşmasına ve ispat edilebilir belgelere dayanır.
Aidat Borcu Neden Depozitodan Düşülür?
Yönetime karşı aidatın asıl borçlusu kat malikidir. KMK m.22, kiracıyı da kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumlu tutar (ayrıntı: KMK madde 22). Kiracı son ayların aidatını ödemeden taşınırsa yönetim borcu ev sahibinden ister. Ev sahibi bu tutarı ödediğinde, sözleşmeye göre kiracıya ait olan kısım için kiracıdan alacaklı hâle gelir.
Karşılıklı iki para borcu olduğunda TBK m.139 takas imkânı tanır:
“İki kişi, karşılıklı olarak bir miktar para veya özdeş diğer edimleri birbirine borçlu oldukları takdirde, her iki borç muaccel ise her biri alacağını borcuyla takas edebilir.” (TBK m.139/1)
Ev sahibinin depozitoyu iade borcu ile kiracının aidat borcu bu şekilde mahsup edilebilir. Önemli olan, düşülen alacağın gerçek ve belgeli olmasıdır.
Hangi Kalemler Düşülebilir, Hangileri Düşülemez?
- Düşülebilir: Kiracının oturduğu döneme ait ödenmemiş olağan aidat, yakıt payı, ortak su/elektrik payı (sözleşmede kiracıya bırakılmışsa); ödenmemiş kira; sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan hasar.
- Tartışmalı veya düşülemez: Demirbaş ve yenileme payları (genellikle ev sahibine aittir); kiracı taşındıktan sonraki aylara ait aidat; olağan kullanımdan doğan eskime. TBK m.334 kiracının sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskimelerden sorumlu olmadığını açıkça söyler.
Adım Adım Mahsup Yöntemi
- Taşınma tarihini yazılı belirleyin: Anahtar teslim tarihi, kiracının aidat sorumluluğunun bittiği tarihtir.
- Yönetimden borç dökümü isteyin: Dairenin taşınma tarihine kadarki tahakkuk ve tahsilat listesi. Borç yoksa borcu yoktur yazısı.
- Kalemleri ayırın: Dökümdeki her kalemi 'kiracıya ait' ve 'ev sahibine ait' diye işaretleyin. Kıst dönem varsa (ayın ortasında çıkış) gün hesabıyla bölün.
- Yazılı hesap çıkarın: Depozito tutarı, düşülen kalemler ve iade edilecek net tutarı tek sayfada gösterin; dökümün kopyasını ekleyin. TBK m.341/2, giderlere katlanan tarafın istem üzerine belgelerin örneğini vermesini zorunlu tutar.
- Kalanı iade edin ve belgeleyin: İadeyi banka havalesiyle yapın; açıklamaya 'depozito iadesi' yazın.
Sayısal Örnek
Kiracı 30.000 TL depozito vermiş, 15 Eylül'de anahtarı teslim etmiş olsun. Yönetimin dökümü şöyle:
- Ağustos olağan aidatı: 1.800 TL (ödenmemiş)
- Eylül olağan aidatı: 1.800 TL (ödenmemiş)
- Kurul kararıyla Eylül'de toplanan çatı yenileme payı: 4.000 TL
Kiracıya ait kısım: Ağustos 1.800 TL + Eylül'ün 15 günü için 900 TL = 2.700 TL. Çatı yenileme payı demirbaş niteliğinde olduğundan, sözleşmede aksi yoksa ev sahibine aittir. İade edilecek tutar: 30.000 − 2.700 = 27.300 TL. Bu rakamlar örnektir; kendi dökümünüzdeki gerçek tutarlarla hesaplayın.
Kiracı İçin Kontrol Listesi
- Son aidat makbuzlarınızı saklayın; elden ödemede imzalı makbuz alın.
- Taşınma günü yönetimden kendi döneminize ait borç durumunu isteyin.
- Kesinti yapılırsa kalem kalem döküm ve belge talep edin.
- Depozito iade edilmezse önce yazılı talepte bulunun; uyuşmazlıkta hukuki destek alın.
Yöneticiye Not
Depozito tartışmalarının çoğu, taşınma günü güncel bir borç dökümünün bulunmamasından çıkar. Tahakkukları kalem bazında (olağan aidat, yakıt, demirbaş) ayrı tutmak ve ev sahibi ile kiracıya aynı dökümü verebilmek, yöneticiyi aradaki anlaşmazlığın tarafı olmaktan korur. Daire satışında benzer bir süreç için satılan dairenin aidat borcu yazımıza bakabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.139, m.334, m.341, m.342 — mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22 — mevzuat.gov.tr