Apartman PortalKısa cevap: Evet. KMK m.20 uyarınca aidatın asıl borçlusu kat malikidir ve KMK m.22 kiracıyı yalnızca malikle birlikte, kira bedeliyle sınırlı olarak sorumlu tutar. Bu yüzden kiracı ödemezse yönetim borcu ev sahibinden isteyebilir; ev sahibi ödedikten sonra kira sözleşmesine dayanarak kiracıya rücu eder ve şartları varsa alacağını güvenceden (depozitodan) karşılar.
Bu yazı konuya ev sahibinin gözünden bakıyor: yönetimden borç bildirimi geldiğinde ne yapmalı, kiracıdan parayı nasıl geri almalı ve depozito bu süreçte ne işe yarar? Yönetici tarafındaki tahsil sürecini ise kiracı aidat ödemezse kim sorumlu yazımızda ayrıca anlattık.
Neden Ev Sahibi Sorumlu?
Kat mülkiyetinde ortak gider borcu, bağımsız bölümün mülkiyetine bağlı bir borçtur. KMK m.20, her kat malikinin ortak giderlere ve avansa katılmakla yükümlü olduğunu söyler. Kiracının durumu ise KMK m.22'de düzenlenir:
“…bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” (KMK m.22/1)
Bu hüküm kiracıyı borca ekler; malikin borcunu kiracıya devretmez. Kira sözleşmesinde 'aidat kiracıya aittir' yazması da sonucu değiştirmez, çünkü yönetim o sözleşmenin tarafı değildir. Maddenin ayrıntılı açıklaması için KMK madde 22 sayfamıza bakabilirsiniz.
Gecikme tazminatı da malike yansır
KMK m.20'ye göre aidatı zamanında ödenmeyen bağımsız bölüm için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı işler. Kiracının gecikmesi bu tazminatı da büyütür ve yönetim tazminatı da malikten isteyebilir. Biriken tutarı gecikme faizi hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
Yönetim Kime Başvurur?
| Durum | Yönetimin tipik tercihi | Neden |
|---|---|---|
| Kiracı dairede oturuyor, borç küçük | Önce kiracı | Hızlı ve kolay ulaşılır |
| Borç aylık kirayı aşıyor | Malik | Kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlı |
| Kiracı taşınmış, adresi bilinmiyor | Malik | Malikin adresi tapudan tespit edilebilir |
| Uzun süreli, yüksek borç | İkisi birlikte icra takibi | Kim öderse borç o ölçüde kapanır |
Ödenmeyen borç için yönetim, mahkemece tespit ve tescil şartıyla bağımsız bölüm üzerinde KMK m.22/2 kapsamında kanuni ipotek de talep edebilir. Bu, ev sahibinin daireyi satarken sorun yaşamasına yol açabilecek bir risktir.
Ev Sahibi İçin Adım Adım Yol Haritası
- Borcu doğrulayın: Yönetimden ay ay borç dökümü, uygulanan gecikme tazminatı ve dayanak kurul kararlarını isteyin. Demirbaş veya yenileme payı varsa bunları ayırın; bu kalemler zaten genellikle size aittir.
- Kiracıya yazılı bildirim yapın: Borcu, ödeme için makul bir süreyi ve ödenmezse güvenceden mahsup edeceğinizi belirtin.
- Borcu yönetime ödeyin veya ödeme planı yapın: Gecikme tazminatı aylık yüzde beş işlediği için beklemek tutarı büyütür. Ödeme yaptığınızda makbuz alın.
- Kiracıya rücu edin: Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu yazıyorsa ödediğiniz tutarı kiracıdan isteyebilirsiniz. Sözleşmede hüküm yoksa TBK m.341 kullanma giderlerini kiracıya yüklediği için olağan aidat kısmı yine kiracıdan istenebilir.
- Kira ilişkisi devam ediyorsa: Yan gider ödenmemesi TBK m.315 kapsamında temerrüt sonucu doğurabilir. Konut kiralarında kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilerek bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir. Bu ağır bir adımdır; öncesinde hukuki destek almanız önerilir.
- Kiracı taşındıysa: Güvenceden mahsup veya icra takibi yoluna başvurun (aşağıda).
Depozito (Güvence) ile Mahsup
Halk arasında depozito denen şeyin kanundaki adı güvencedir ve TBK m.342'de düzenlenir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” (TBK m.342/1)
Aynı madde, para olarak verilen güvencenin kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacağını, bankanın güvenceyi ancak iki tarafın rızası veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararıyla geri verebileceğini söyler. Ayrıca kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.
Uygulamada güvence çoğu zaman bankaya yatırılmaz, elden ev sahibine verilir. Bu durumda da güvence, kira ilişkisinden doğan alacakları (ödenmeyen kira, yan gider, hasar) karşılamak içindir ve ev sahibi belgelenmiş aidat alacağını mahsup edebilir. Mahsup ederken şunlara dikkat edin:
- Hangi ayların, hangi kalemin mahsup edildiğini yazılı bir hesap dökümüyle kiracıya bildirin.
- Yönetimin makbuzlarını ekleyin; belgesiz kesinti iade davasında aleyhinize olabilir.
- Kalan güvenceyi gecikmeden iade edin.
- Demirbaş payını kiracıdan kesmeyin; bu kalem kural olarak size aittir.
Sayısal örnek
Kira 16.000 TL, güvence 32.000 TL. Kiracı son dört ayın aidatını (4 × 1.500 = 6.000 TL) ödemeden taşındı; yönetim 600 TL gecikme tazminatı ekledi. Ev sahibi 6.600 TL'yi yönetime öder, makbuzu alır ve kiracıya dökümü göndererek güvenceden 6.600 TL mahsup eder; 25.400 TL'yi iade eder. Tazminatın kiracıdan istenebilmesi için gecikmenin kiracıdan kaynaklandığının açık olması gerekir.
Önlemek Tedaviden Kolay: Kira Başında Yapılacaklar
- Sözleşmede aidat, yakıt ve demirbaş paylarının kime ait olduğunu ayrı ayrı yazın.
- Kiracının iletişim bilgisini yönetime verin ve borç bildirimlerinin size de iletilmesini isteyin.
- Teslim alırken ve teslim ederken yönetimden borcu yoktur yazısı alın.
- Yönetim dijital sistem kullanıyorsa malik olarak hesabınıza erişin; borç oluştuğu ay haberdar olun.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22 — mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, m.341, m.342 — mevzuat.gov.tr