Apartman PortalKısa cevap: Aidat borcunuzun tek resmi kaynağı apartman yönetimidir; e-Devlet'te veya bir kamu sisteminde “aidat borcu sorgulama” ekranı yoktur. Borcunuzu öğrenmek için yöneticiden dönem dönem tahakkuk ve ödemeleri gösteren yazılı bir döküm isteyin; bina dijital bir yönetim sistemi kullanıyorsa sakin panelinden borcunuzu, ödemelerinizi ve makbuzlarınızı anlık görebilirsiniz. Döküm ile kendi dekontlarınız uyuşmuyorsa yazılı olarak düzeltme isteyin.
Bu yazı, “borcum ne kadar, neden bu kadar ve nereden kontrol ederim?” sorularını sırayla cevaplıyor. Hedef, hem kat maliklerinin hem de kiracıların sürpriz bir gecikme tazminatı veya icra takibiyle karşılaşmadan durumu netleştirmesi.
Aidat Borcunu Bilmek Neden Önemli?
Aidat, hukuken kat malikinin ortak giderlere ve bunlar için toplanan avansa katılma borcudur. Bu borcun ödenmemesinin iki doğrudan sonucu vardır ve ikisi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20'de yazılıdır:
“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” (KMK m.20/2)
Yani bilmediğiniz küçük bir eksik bile aylar içinde gecikme tazminatı (geç ödenen aidat için kanunun öngördüğü aylık %5 oranındaki ek bedel) ile büyüyebilir. Ayrıca daireyi satarken veya kiracı taşınırken çoğu zaman “borcu yoktur” yazısı istenir; borcunuzu bilmeden bu yazıyı almanız da gecikir.
Aidat Borcunu Öğrenmenin 4 Yolu
1. Yöneticiye sözlü veya mesajla sorun
En hızlı yol, yöneticiye “hangi aylar ödenmiş, hangileri açık, gecikme tazminatı var mı?” diye sormaktır. Ancak sözlü cevap ileride ispat sorunu yaratabilir. Tutar sizin hesabınızla uyuşmuyorsa bir sonraki adıma geçin.
2. Yazılı döküm (hesap ekstresi) isteyin
Yönetici, giderleri ve belgeleri düzenli tutmakla yükümlüdür:
“Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.” (KMK m.36/1)
Bu kayıtlar sayesinde dairenize ait tahakkuk ve tahsilat listesini çıkarmak mümkündür. Talebinizi tarihli ve imzalı bir dilekçeyle ya da kayıt bırakan bir kanaldan (e-posta, uygulama içi talep) iletin. Örnek metin:
... Apartmanı Yöneticiliğine. ... no.lu bağımsız bölümün maliki/kiracısı olarak, ... ile ... tarihleri arasında daireme tahakkuk ettirilen aidat ve diğer ödemelerin, yaptığım ödemelerin ve varsa gecikme tazminatının ay ay gösterildiği bir dökümün tarafıma verilmesini rica ederim. Tarih, ad soyad, daire no, imza.
Belgeleri yerinde inceleme hakkınız ve bu hakkın sınırları için kat malikinin belge inceleme hakkı yazımıza bakabilirsiniz.
3. Sakin panelinden online sorgulayın
Apartmanınız bir yönetim yazılımı kullanıyorsa borç sorgulama birkaç saniyelik iştir: sakin paneline telefonla giriş yapar, dairenizin açık borçlarını, geçmiş ödemelerinizi ve makbuzlarınızı görürsünüz. Böyle bir sistemde iyi tasarlanmış bir ekranda şunlar ayrı ayrı görünmelidir: dönem, tahakkuk türü (aidat, yakıt, ek toplama), tutar, ödeme tarihi ve kalan bakiye. Apartman Portal'da sakinin hangi ekranları gördüğünü sakin paneli neler sunar yazısında anlattık; yeni taşınan bir sakin önceki sakinin borç ve makbuzlarını görmez.
4. Borcu yoktur yazısı isteyin
Satış, devir veya taşınma öncesinde amaç “borç var mı yok mu” sorusunu kesinleştirmekse, yöneticiden belirli bir tarih itibarıyla borç bulunmadığını gösteren yazı isteyebilirsiniz. Tapuda zorunlu olup olmadığını borcu yoktur yazısı tapuda gerekli mi yazımızda inceledik.
Dökümde Nelere Bakmalısınız?
| Kontrol | Neden önemli? |
|---|---|
| Aylık tutar, onaylı işletme projesiyle aynı mı? | Aidat, kat malikleri kurulunca kabul edilen veya geçici işletme projesine dayanır (KMK m.37). |
| Her ödemeniz doğru aya işlenmiş mi? | Yanlış eşleşme, ödenmiş ayı açık gösterebilir. |
| Gecikme tazminatı ayrı satırda mı? | Ana borç ile tazminat ayrı görünmezse hesap kontrol edilemez. |
| Önceki malikten devreden borç var mı? | Dairenin eski borcu sizin döneminize karışmamalı; ayrı gösterilmeli. |
| Ek toplama (çatı, asansör vb.) için kurul kararı var mı? | Ek ödemeler karar defterindeki karara dayanmalı. |
Gecikme tazminatının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını aidat gecikme tazminatı hesaplama aracıyla kendiniz kontrol edebilirsiniz.
Döküm Yanlışsa Ne Yapılır?
- Dekontlarınızı toplayın: Banka havalesi, kartlı ödeme kaydı veya imzalı makbuz.
- Yazılı itiraz edin: Hangi ayın neden hatalı olduğunu, belgesiyle birlikte yöneticiye bildirin.
- Makbuz isteyin: Ödeme yapan borçlu makbuz isteyebilir (TBK m.103/1). Nakit ödemelerde bu özellikle önemlidir.
- Denetçiye veya kurula taşıyın: Sonuç alamazsanız konuyu denetçiye ya da kat malikleri kurulu toplantısına götürebilirsiniz.
Unutmayın: dökümde hata olduğunu düşünmeniz, tartışmasız kısmı ödememek için bir gerekçe değildir; tartışmasız tutarı ödeyip yalnızca itiraz ettiğiniz kalemi askıda bırakmak gecikme tazminatı riskini azaltır.
Kiracıysanız
Kiracı da kat malikinin aidat borcundan, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur (KMK m.22/1). Bu yüzden kiracının da kendi dönemine ait dökümü istemesi ve ödemelerini belgelemesi yararlıdır. Taşınırken kendi döneminize ait borç bulunmadığını gösteren bir yazı almak, depozito tartışmalarını da kolaylaştırır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.