Apartman PortalKısa cevap: Apartman yönetiminden alınan aidat “borcu yoktur” yazısı, tapu müdürlüğünün satış işlemi için aradığı yasal bir belge değildir. Tapuda istenenler kimlik, harç ödemesi, konutlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve belediye kayıtlarıyla ilgili bilgiler gibi kamu tarafını ilgilendiren belgelerdir. Buna rağmen borcu yoktur yazısı alıcı için en pratik güvencedir; çünkü satıştan önceki aidat borcu bazı durumlarda daire üzerinden takip edilebilir. Yazıyı apartman veya site yöneticisi verir.
Bu yazıda “tapuda istenen borcu yoktur” ile “apartmandan alınan borcu yoktur” arasındaki karışıklığı netleştiriyor, yazının nasıl alınacağını ve yöneticinin nasıl düzenleyeceğini adım adım anlatıyoruz. Kavramın kısa tanımı için borcu yoktur yazısı sözlük maddemize bakabilirsiniz.
İki Farklı “Borcu Yoktur” Var
Gündelik dilde aynı adla anılan iki ayrı belge vardır:
| Belge | Kim verir | Tapuda aranır mı |
|---|---|---|
| Emlak vergisi borcu ile ilgili belediye kaydı | Taşınmazın bağlı olduğu belediye | Satış işleminde belediye kayıtları dikkate alınır; uygulamanın elektronik mi belge ile mi yürüdüğünü tapu müdürlüğüne sorun |
| Aidat / ortak gider borcu yoktur yazısı | Apartman veya site yöneticisi | Kural olarak aranmaz; taraflar arasında güvence belgesidir |
Tapu işlemlerinde istenen belge listesi zaman zaman değişebilir ve bazı belgeler artık elektronik ortamda kontrol edilmektedir. Randevu almadan önce güncel listeyi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden (TKGM) veya işlemi yapacağınız tapu müdürlüğünden kontrol edin.
Tapu İstemiyorsa Neden Alınmalı?
Aidat borcu, KMK m.20 uyarınca kat malikinin kişisel borcudur ve kural olarak satışla alıcıya geçmez. Ancak KMK m.22 ödenmeyen ortak gider için bir güvence öngörür:
“Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.” (KMK m.22/2)
Tescil edilmiş kanuni ipotek daireyle birlikte yeni malike geçer. Ayrıca kayıtlarda kapanmamış borç, satış sonrasında alıcı ile yönetim arasında gereksiz bir tartışmaya dönüşebilir. Maddenin tamamı için KMK madde 22 sayfamıza, devir kuralları için satılan dairenin aidat borcu rehberimize bakabilirsiniz.
Borcu Yoktur Yazısını Kim Verir?
- Yönetici veya yönetim kurulu: Ortak gider kayıtlarını tutan kişi olduğu için yazıyı yönetici verir. Yönetim kurulu varsa kurul adına yetkili kişi imzalar.
- Profesyonel yönetim şirketi: Yönetim dışarıdan bir şirkete verilmişse yazıyı şirket düzenler.
- Yönetici yoksa: Sekizden az bağımsız bölümlü binalarda yönetici atanması zorunlu değildir (KMK m.34). Bu durumda ortak giderleri fiilen toplayan kat malikinden ya da kat maliklerinin ortak imzasıyla yazı alınabilir.
KMK'da bu yazı için ayrıca bir ücret düzenlenmemiştir. Yazı, yöneticinin tuttuğu kayıtlara dayanır; bu nedenle düzenli bir tahsilat kaydı yazının güvenilirliğini doğrudan etkiler.
Adım Adım: Borcu Yoktur Yazısı Nasıl Alınır?
- Tapu tarihini netleştirin. Yazı belirli bir tarih itibarıyla düzenlenir; tapu gününe ne kadar yakın olursa o kadar işe yarar.
- Yöneticiye yazılı talep iletin. Daire numarası, malik adı ve yazının hangi tarih itibarıyla isteneceğini belirtin.
- Açık borçları kapatın. Aidat, yakıt, demirbaş taksidi ve gecikme tazminatı dahil tüm kalemleri ödeyin; makbuzları saklayın.
- Yazının içeriğini kontrol edin. Aşağıdaki kalemlerin yazıda yer aldığından emin olun.
- Bir kopyasını alıcıya verin. Alıcı, satış sözleşmesine veya ön protokole yazıyı ek olarak koyabilir.
Yazıda Olması Gerekenler
- Bina adı, adresi, blok ve bağımsız bölüm numarası
- Malikin adı soyadı
- “... tarihi itibarıyla” ifadesiyle kesim tarihi
- Kapsanan kalemler: aidat, yakıt, demirbaş, gecikme tazminatı
- Kurulca kararlaştırılmış ama henüz tahakkuk etmemiş taksitler varsa açıklaması
- Yöneticinin adı, imzası, tarih ve iletişim bilgisi
Bu alanları içeren hazır bir metin için borcu yoktur yazısı şablonumuzu kullanabilirsiniz.
Pratik Örnek
Satıcı tapu randevusunu 20 Kasım'a almış olsun. Yönetici 18 Kasım tarihli yazıda “18 Kasım itibarıyla aidat, yakıt ve demirbaş borcu yoktur; kurulun Ekim kararıyla kabul edilen asansör yenileme payının Aralık ve Ocak taksitleri henüz tahakkuk etmemiştir” ifadesine yer verir. Böylece alıcı, tapudan sonra kendisine tahakkuk edecek taksitleri önceden bilir ve satış bedelinde satıcıyla bunu konuşabilir. Bu tür taksitler için kimin ödeyeceği konusunda yönetim, tahakkuk tarihine bakar.
Yönetici İçin Notlar
- Yazıyı yalnızca güncel kayıtlara dayanarak verin; kesim tarihinden sonraki tahakkukları kapsamadığını belirtin.
- Kapanmamış borç varken “borcu yoktur” yazmayın; kayıt dışı bir indirim, diğer kat malikleri aleyhine sonuç doğurabilir.
- Satış sonrasında tahakkukları yeni malik adına açın; eski malikin borcunu yeni malike aktarmayın.
- Verdiğiniz yazıların tarihli bir kopyasını saklayın.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.34 — mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, işlem ve belge bilgileri — tkgm.gov.tr
- Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) — dask.gov.tr
- 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11/2 (tapuda tescil işlemlerinde geçerli zorunlu deprem sigortası aranır) — mevzuat.gov.tr