Satılan Dairenin Aidat Borcu Kime Geçer? Alıcı Rehberi

Kısa cevap: Satıştan önce doğmuş aidat borcu kural olarak borcun doğduğu dönemdeki kat malikinin, yani satıcının kişisel borcudur ve tapu devriyle kendiliğinden alıcıya geçmez. Ancak bu borç için KMK m.22 uyarınca bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse ipotek daireyle birlikte yeni malike geçer ve alıcı fiilen bu borçla karşılaşabilir. Bu yüzden tapudan önce yönetimden borcu yoktur yazısı almak ve tapu kaydını kontrol etmek en güvenli yoldur.

Yönetici olarak bakıldığında ise satış dönemi, tahsil edilmemiş borcun en kolay kaybolduğu andır: eski malik taşınır, yeni malik 'benden önceki borç beni ilgilendirmez' der. Bu yazıda hem alıcının hem satıcının hem de yönetimin bilmesi gerekenleri sırasıyla anlatıyoruz.

Aidat Borcu Kişisel Bir Borçtur

KMK m.20, ortak giderlere katılma borcunu kat malikine yükler. Borç, her dönem için o dönemde malik olan kişi adına doğar. Tapu devri, satıcının geçmiş dönem borcunu alıcıya taşımaz; satıcı satıştan sonra da bu borçtan sorumlu kalır ve yönetim onun hakkında takip yapabilir.

Satış tarihinden sonra doğan aidatlar ise yeni malike aittir. Örneğin tapu 15 Mart'ta devredildiyse Mart aidatının nasıl paylaşılacağını alıcı ve satıcı aralarında kararlaştırabilir; yönetim açısından ise devir sonrası tahakkuklar yeni malik adına işler.

İstisna: Kanuni İpotek

KMK m.22'nin ikinci fıkrası ödenmeyen ortak gider borcu için özel bir güvence öngörür:

“Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.” (KMK m.22/2)

Kanuni ipotek, borcun bağımsız bölüme bağlanması demektir. Tescil edilmişse ipotek, taşınmaz kimin elinde olursa olsun onu takip eder; bu durumda alıcı kişisel olarak borçlu olmasa bile daire üzerinden takip edilme riskiyle karşılaşır. İpotek tapu kaydında görünür; bu nedenle tapu kaydını incelemek bu riski ortaya çıkarır. Maddenin tamamını KMK madde 22 sayfamızda okuyabilirsiniz.

Tescil edilmemiş bir ipotek talebi ya da yalnızca yönetimin defterindeki borç ise alıcıyı kişisel olarak bağlamaz. Yine de uygulamada sorun çıkmaması için borç satış öncesinde kapatılmalıdır. Konunun genel çerçevesi için aidat borcu devri sözlük maddemize bakabilirsiniz.

Kim Neden Sorumlu? Özet Tablo

Tapu Öncesi Borcu Yoktur Yazısı

Borcu yoktur yazısı, yönetimin belirli bir tarih itibarıyla bağımsız bölümün aidat, yakıt ve diğer ortak gider borcu bulunmadığını gösteren yazılı belgesidir. Kanunda bu ad altında düzenlenmiş zorunlu bir belge değildir ve tapu işlemi için her durumda aranmaz; ancak alıcı için en pratik güvencedir. Yazıda şunlar bulunmalıdır:

• Bina adı, adresi, blok ve bağımsız bölüm numarası
• Malikin adı soyadı
• Hangi tarihe kadar borç bulunmadığı (tapu gününe mümkün olduğunca yakın)
• Kapsadığı kalemler: aidat, yakıt, demirbaş, gecikme tazminatı
• Kurul kararıyla belirlenmiş ama henüz tahakkuk etmemiş taksitler varsa bunların açıklaması
• Yöneticinin adı, imzası ve tarih

Hazır bir metin için borcu yoktur yazısı şablonumuzu kullanabilirsiniz.

Alıcı Kontrol Listesi

1. Tapu kaydında (e-Devlet veya tapu müdürlüğü) kanuni ipotek, haciz ve şerh olup olmadığını kontrol edin.
2. Satıcıdan, tapu gününe yakın tarihli borcu yoktur yazısı isteyin.
3. Yöneticiden, kurulca kabul edilmiş ancak taksitleri devam eden demirbaş giderleri (çatı, asansör, mantolama) olup olmadığını sorun.
4. Son kat malikleri kurulu kararını ve işletme projesini isteyin; aylık aidatın ne olacağını önceden bilin.
5. Satış sözleşmesine ya da ön protokole 'tapu devir tarihine kadar doğmuş ortak gider borçları satıcıya aittir' hükmü ekleyin (örnek ifadedir; kendi işleminize göre uyarlayın).
6. Daire kiradaysa mevcut kira sözleşmesini inceleyin: TBK m.310 uyarınca kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
7. Tapudan sonra yöneticiye yazılı olarak yeni malik olduğunuzu ve iletişim bilgilerinizi bildirin.

Satıcı Kontrol Listesi

• Satıştan önce tüm borçları kapatın ve makbuzları saklayın.
• Devam eden demirbaş taksitlerinin kime ait olacağını alıcıyla yazılı kararlaştırın.
• Kiracınız varsa kiracının ödenmemiş aidatlarını da kontrol edin; satıştan sonra bile eski malik sıfatıyla takip edilebilirsiniz.
• Yönetime satış tarihini bildirin; tahakkukların yeni malike geçmesini sağlayın.

Sayısal Örnek

Ahmet Bey dairesini 10 Haziran'da Zeynep Hanım'a satıyor. Yönetimin kayıtlarına göre dairenin Mart, Nisan ve Mayıs aidatları (3 × 1.800 = 5.400 TL) ödenmemiş; ayrıca kurulun Nisan'da aldığı karar uyarınca çatı yenileme için dört taksitlik 12.000 TL'lik payın iki taksidi (6.000 TL) Temmuz ve Ağustos'ta tahakkuk edecek.

• 5.400 TL ve buna işlemiş gecikme tazminatı Ahmet Bey'in kişisel borcudur; ipotek tescil edilmediyse Zeynep Hanım'dan istenemez.
• Temmuz ve Ağustos taksitleri devirden sonra tahakkuk edeceği için yönetim açısından Zeynep Hanım'a işler. Karar satıştan önce alındığı için taraflar bu tutarı satış bedelinde dikkate alabilir veya satıcının üstlenmesini kararlaştırabilir.
• Haziran aidatı için taraflar gün esasına göre paylaşım yapabilir.

Yönetici İçin Notlar

• Borcu yoktur yazısını yalnızca güncel kayıtlara dayanarak verin; yazı verdiğiniz tarihten sonraki tahakkukları kapsamaz.
• Eski malikin borcunu yeni malike tahakkuk ettirmeyin; borç eski malik adına kalmalı ve onun hakkında takip edilmelidir.
• Yüksek ve uzun süreli borçlarda kanuni ipotek yolunu değerlendirin; tescil edilmemiş bir ipotek satış sonrasında yeni malike karşı işe yaramaz.
• Aidat borcunun zamanaşımı süresine dikkat edin; ayrıntılar için aidat borcu zamanaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22 — mevzuat.gov.tr
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310 — mevzuat.gov.tr