Apartman PortalKısa cevap: Kira sözleşmesinde aksi yazmıyorsa aidatın günlük kullanıma ilişkin kısmını (temizlik, ortak elektrik, ısınma, kapıcı gibi) kiracı öder; binanın değerini koruyan veya artıran demirbaş ve yenileme giderleri ise ev sahibine aittir. Ancak yönetime karşı asıl borçlu her zaman kat malikidir ve KMK m.22 uyarınca kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur. Yani 'aidatı kim öder' sorusunun iki ayrı cevabı vardır: biri kiracı ile ev sahibi arasında, diğeri yönetime karşı.
Apartman Portal'ı geliştirirken yöneticilerden ve sakinlerden en sık duyduğumuz sorulardan biri bu. Çoğu anlaşmazlık, bu iki ilişkinin birbirine karıştırılmasından doğuyor. Bu yazıda konuyu kanun maddeleriyle, bir 'kim neyi öder' tablosuyla ve sayısal örneklerle açıklıyoruz.
İki Ayrı İlişki: Kira İlişkisi ve Kat Mülkiyeti İlişkisi
Bir kiralık dairede aynı anda iki hukuki ilişki bulunur:
- Kira ilişkisi (kiracı ↔ ev sahibi): 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve kira sözleşmesi ile düzenlenir. Giderin iç paylaşımını belirler.
- Kat mülkiyeti ilişkisi (kat maliki ↔ yönetim ve diğer malikler): 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla düzenlenir. Yönetimin aidatı kimden isteyebileceğini belirler.
Yönetim kira sözleşmesinin tarafı değildir. Bu yüzden sözleşmedeki 'aidat kiracıya aittir' hükmü, yönetimin malike başvurma hakkını ortadan kaldırmaz; sadece ev sahibinin ödediği tutarı kiracıdan geri isteyebilmesini (rücu) sağlar.
Kanun Ne Diyor?
TBK m.341: Kullanma giderleri kiracıya
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderlerinin kime ait olduğu TBK m.341'de düzenlenir:
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” (TBK m.341/1)
Aynı maddenin ikinci fıkrası, giderlere katlanan tarafın istem üzerine bu giderleri ispat eden belgelerin birer örneğini diğer tarafa vermesini zorunlu tutar. Yani kiracı, ev sahibinden aidat dökümünü istemekte haklıdır.
TBK m.302: Sigorta, vergi ve benzeri yükler kiraya verene
Buna karşılık TBK m.302'ye göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanır. TBK m.301 de kiraya verene, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yükler. Binanın kalıcı unsurlarının yenilenmesi bu borcun doğal parçasıdır.
KMK m.20 ve m.22: Yönetime karşı sorumluluk
KMK m.20, ortak giderlere katılma borcunu kat malikine yükler. KMK m.22 ise kiracıyı da bu borca ortak eder:
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” (KMK m.22/1)
Müteselsil sorumluluk, alacaklının (burada yönetimin) borcun tamamını sorumlulardan dilediğinden isteyebilmesi demektir. Ayrıntılar için KMK madde 22 açıklamamıza bakabilirsiniz.
Kim Neyi Öder? Pratik Tablo
Aşağıdaki tablo, kira sözleşmesinde özel bir hüküm bulunmadığı durumda yaygın kabul gören paylaşımı gösterir. Yerel âdet ve sözleşme hükümleri sonucu değiştirebilir.
| Gider kalemi | Genellikle kim öder? | Dayanak / gerekçe |
|---|---|---|
| Merdiven temizliği, ortak alan elektriği, ortak su | Kiracı | Kullanma gideri (TBK m.341) |
| Kapıcı, bekçi, bahçıvan ücreti | Kiracı | Binanın günlük işletmesine ilişkin |
| Merkezi ısıtma / yakıt payı | Kiracı | TBK m.341'de açıkça 'ısıtma' sayılır |
| Asansör periyodik bakımı, küçük arızalar | Kiracı | Olağan kullanım ve bakım (TBK m.317) |
| Yönetici ücreti, işletme sigortası primi | Uygulamada çoğunlukla kiracı; tartışmalı | Aidatın işletme kalemi olarak yansır |
| Kazan değişimi, asansör yenileme, çatı, dış cephe | Ev sahibi | Demirbaş gideri; TBK m.301 |
| DASK ve zorunlu sigortalar | Ev sahibi | TBK m.302 |
| Emlak vergisi | Ev sahibi | TBK m.302 |
Demirbaş kalemlerinin ayrıntılı dökümü için demirbaş gideri kime ait yazımıza göz atabilirsiniz.
Sayısal Örnek: Karışık Bir Aidat Faturası
Bir apartmanda 3 numaralı daire aylık 18.000 TL kirayla kiralanmış olsun. Yönetimin Mart ayı tahakkuku şöyle:
- Olağan aidat (temizlik, ortak elektrik, kapıcı payı): 1.400 TL
- Yakıt avansı: 900 TL
- Kurul kararıyla toplanan asansör yenileme payı: 2.500 TL
Toplam 4.800 TL. Sözleşmede özel hüküm yoksa paylaşım genellikle şöyle olur: Kiracı 1.400 + 900 = 2.300 TL; ev sahibi asansör yenileme payı olan 2.500 TL. Yönetim ise isterse 4.800 TL'nin tamamını ev sahibinden, isterse 18.000 TL'lik kira sınırı içinde kalan bu tutarı kiracıdan isteyebilir. Kiracı yenileme payını da öderse, bu tutarı KMK m.22 uyarınca kira bedelinden düşebilir.
Kira Sözleşmesi Hükmü Neyi Değiştirir?
TBK m.341 'sözleşmede aksi öngörülmemişse' ifadesiyle tarafların farklı bir paylaşım kararlaştırmasına izin verir. Örneğin aidatın tamamının ev sahibince ödenip kiraya dahil edilmesi mümkündür. Ancak kiracı aleyhine düzenlemelerde dikkatli olmak gerekir: TBK m.346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini söyler. Büyük yenileme masraflarının kiracıya yüklenmesi bu açıdan tartışmaya açıktır.
Örnek madde (yalnızca örnektir, kendi durumunuza göre uyarlayın):
“Bina yönetimince tahakkuk ettirilen aylık olağan aidat ve yakıt payı kiracıya aittir. Kat malikleri kurulu kararıyla toplanan demirbaş, yenileme ve olağanüstü gider payları kiraya verene aittir. Kiracı bu payları yönetime ödemesi hâlinde ödediği tutarı makbuzunu ibraz ederek kira bedelinden mahsup edebilir.”
Daha fazla örnek madde için kira sözleşmesinde ortak gider maddeleri yazımıza bakabilirsiniz.
Kontrol Listeleri
Ev sahibi için
- Sözleşmede aidat, yakıt ve demirbaş paylarının kime ait olduğunu ayrı ayrı yazın.
- Kiracının bilgilerini yönetime bildirin; borç bildirimlerinin size de gelmesini isteyin.
- Yönetimden yılda en az bir kez dairenizin borç durumunu sorun; kiracı ödemese de borç sizin adınıza işler.
- Kiracı taşınırken yönetimden borcu yoktur yazısı alın.
Kiracı için
- Aidat makbuzlarını saklayın; nakit ödemelerde mutlaka imzalı makbuz isteyin.
- Demirbaş veya yenileme payı istenirse kalemin niteliğini sorun; ödediyseniz ev sahibine yazılı bildirin.
- TBK m.341/2 uyarınca gider belgelerinin örneğini isteyebilirsiniz.
- Kira bedeli dışında sözleşmede yazmayan ödemeler için TBK m.346'yı hatırlayın.
Yöneticiye Not
Yönetici açısından en temiz uygulama, tahakkukları kalem bazında ayırmaktır: olağan aidat, yakıt ve demirbaş ayrı satırlarda görünürse kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşım tartışması büyük ölçüde ortadan kalkar. Borç bildirimlerini hem malike hem kiracıya göndermek de tahsilatı hızlandırır. Ödemeyen kiracı karşısında izlenecek yolu kiracı aidat ödemezse kim sorumlu yazımızda adım adım anlattık.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22 — mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.301, m.302, m.317, m.341, m.346 — mevzuat.gov.tr