Aidat ödemeyen kat maliki apartmandan çıkarılabilir mi?

Ortak gider ve avans borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olan kat maliki hakkında çekilmezlik var sayılır ve KMK m.25'e göre dairenin bedeli ödenerek diğer maliklere devri istenebilir.

Daire bedelsiz mi alınır?

Hayır. Daire, hükme en yakın tarihteki değeri ödenerek devralınır; bedel önce bankada vadeli hesaba yatırılır ve dava kabul edilirse faiziyle davalıya ödenir.

Dava açmak için nasıl karar alınır?

Aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı alınır; katılmak istemeyenler olursa dava isteyen malikler tarafından açılır.

KMK Madde 25: Kat Malikinin Mülkiyetinin Devri (Çıkarma)

Q: Dava açma süresi ne kadar?

Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde hakkın doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.

KMK m.25: haklarını çekilmez hâle getiren kat malikinin dairesi, bedeli ödenerek diğer maliklere devredilebilir. İki yılda üç icra kuralı ve dava süreleri.

Madde 25 - Tam Metin

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Değişiklik notu: İkinci ve dördüncü fıkralar 14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunun 12. maddesiyle değiştirilmiştir.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 25, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun en ağır yaptırımıdır: Borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden kat malikinin dairesi, hâkim kararıyla diğer kat maliklerine devredilebilir. Uygulamada buna “kat malikinin apartmandan çıkarılması” denir. Bu bir müsadere değildir: Daire, hükme en yakın tarihteki değeri ödenerek devralınır.

Süreç şöyle işler:

Dava açma kararı: Aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açılmasına karar verilir.
Davacılar: Karara rağmen bazı malikler davaya katılmak istemezse dava, isteyen diğer malikler tarafından açılır.
Bedelin yatırılması: Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için süre verir.
Karar: Dava kabul edilirse daire, davacılara arsa payları oranında devredilir; bedel işlemiş faiziyle davalıya ödenir.

Kanun, üç durumda çekilmezliğin her hâlde var olduğunu kabul eder (ayrıca ispat gerekmez): (a) ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olmak; (b) m.33 uyarınca sulh hâkiminin verdiği emre rağmen ihlale bir yıl boyunca devam etmek; (c) daireyi ahlak ve adaba aykırı biçimde kullanmak.

Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde hakkın doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkarsa düşer.

Pratik örnek

12 daireli bir apartmanda 4 numaralı dairenin maliki 2025 Mart'ta, 2025 Ekim'de ve 2026 Şubat'ta aidat borcu nedeniyle üç ayrı icra takibine konu oldu. İki takvim yılı (2025–2026) içinde üç takip şartı gerçekleştiği için çekilmezlik kanunen var sayılır. Diğer 11 malik toplanıyor; 8 malik ve toplam arsa payının çoğunluğu dava açılmasına karar veriyor. Bilirkişi dairenin değerini 4.200.000 TL olarak belirlerse, davayı açan 8 malik bu bedeli bankaya yatırmak zorundadır. Arsa payları eşitse her biri 525.000 TL yatırır ve dava kabul edilirse daire 8 malike eşit paylarla devredilir.

Bu örnek, yolun ne kadar maliyetli olduğunu da gösterir: Aidat alacağı için çoğu zaman KMK m.22'deki yasal ipotek ve icra yolu daha pratiktir. m.25 genellikle kronik ve ağır ihlallerde son çare olarak düşünülür.

Sık yapılan hatalar

Bedel ödemeden çıkarılabileceğini sanmak: Devir ancak dairenin güncel değeri ödenerek yapılır.
Takip sayısını yanlış hesaplamak: Üç takip aynı iki takvim yılı içinde olmalıdır; tek bir takipte birden fazla aya ait borç istenmesi tek takip sayılır.
Süreleri kaçırmak: Altı aylık ve beş yıllık düşme süreleri hak kaybına yol açar.
Kiracıyı hedef almak: Bu madde kat malikinin mülkiyetine ilişkindir; kiracının tahliyesi kira hukukunun konusudur.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.