Arsa payı büyük olanın oyu daha mı fazla sayılır?

Hayır. KMK m.31'e göre her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Arsa payı ise bazı kararlarda ayrıca aranan arsa payı çoğunluğu hesabında kullanılır.

Bir kişi genel kurulda kaç kişiye vekâlet edebilir?

Bir kişi toplam oyların yüzde beşinden fazlasını vekâleten kullanamaz. 40 ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Birden fazla dairesi olan malik kaç oy kullanır?

Her dairesi için ayrı oy kullanır, ancak toplam oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz.

Kiracı genel kurulda oy kullanabilir mi?

Kiracı kendi adına oy kullanamaz; kat malikinden usulüne uygun vekâlet alırsa vekil sıfatıyla ve vekâlet sınırları içinde oy kullanabilir.

KMK Madde 31: Oy Hakkı ve Vekâletle Oy Kullanma

KMK m.31: her kat malikinin bir oyu vardır, çok daireli malikin oyu üçte biri aşamaz; vekil yüzde beş sınırı ve 40 ve altı bölümlü binalarda iki vekâlet kuralı.

Madde 31 - Tam Metin

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Değişiklik notu: Son fıkra 14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunun 16. maddesiyle değiştirilmiştir.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 31, kat malikleri kurulunda kimin kaç oyu olduğunu ve oyun nasıl kullanılabileceğini belirler.

Bir daire, bir oy: Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir. Arsa payı, oy sayısını değil; m.30, m.34 ve m.42 gibi maddelerdeki “arsa payı çoğunluğu” hesabını etkiler.
Birden fazla dairesi olan malik: Her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır; ancak oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz ve hesapta kesirler dikkate alınmaz.
Hisseli daire: Bir dairenin birden fazla maliki varsa (ör. eşler, kardeşler), kurulda aralarından vekâlet verecekleri bir kişi temsil eder.
Ehliyetsiz malik: Kanuni temsilcisi (vasi) temsil eder.
Menfaat çatışması: Karar doğrudan kendisini ilgilendiren malik görüşmelerde bulunabilir ama oy kullanamaz.
Vekâlet: Malik oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi toplam oyların yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil olamaz. 40 ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Pratik örnek

Üçte bir sınırı: 12 daireli bir apartmanda müteahhit 6 daireye sahip. Toplam 12 oyun üçte biri 4'tür; müteahhit 6 değil, en fazla 4 oy kullanabilir.

Vekâlet sınırı (büyük site): 200 bağımsız bölümlü bir sitede toplam oyların yüzde beşi 10'dur. Bir kişi 10 oydan fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Sınırın kişinin kendi oyunu da kapsayıp kapsamadığı yönetim planı ve uygulamaya göre tartışılabildiğinden, toplantı öncesinde vekâlet sayısını temkinli belirlemek gerekir.

Küçük bina: 24 daireli bir apartmanda bir komşu, beş komşusundan vekâletname topladı. Kural açıktır: 40 ve daha az bölümlü yapılarda en fazla 2 kişiye vekâlet edilebilir; fazla vekâletlerle kullanılan oylar geçersiz sayılabilir ve karar iptal riskiyle karşılaşır.

Menfaat çatışması: Genel kurul, yöneticinin aynı zamanda maliki olduğu daireye ait bir borcun silinmesini görüşüyorsa bu malik oy kullanamaz.

Sık yapılan hatalar

Arsa payına göre oy saymak: Oy hakkı daire başınadır; arsa payı yalnızca ayrı bir çoğunluk ölçütüdür.
Kiracıya oy kullandırmak: Kiracı kanunen kat maliki değildir; ancak malikten usulüne uygun vekâlet alırsa vekil olarak oy kullanabilir.
Vekâletnameyi kontrol etmemek: Yazılı ve imzalı vekâletnameler hazirun cetveline eklenmeli, sınırlar toplantı başında kontrol edilmelidir.
Hisseli dairede iki oy saymak: Bir dairenin kaç maliki olursa olsun kurulda tek temsilci, tek oy vardır.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.