Apartman PortalÇatıdan su sızdı, asansör dairesinde yangın çıktı ya da bir deprem sonrası merdiven duvarlarında çatlaklar oluştu. Bu masrafları kim karşılayacak? Apartman yöneticilerinin sıkça karıştırdığı üç kavram var: zorunlu deprem sigortası (DASK), yangın sigortası ve ortak alan (bina) sigortası. Bunlardan yalnızca biri kanunen zorunludur; diğerleri kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Bu yazıda hangi sigortanın zorunlu olduğunu, primleri kimin ve hangi oranda ödeyeceğini, ortak alanda hasar olduğunda yönetimin izlemesi gereken süreci anlatıyoruz.
Üç Sigortanın Karşılaştırması
| Sigorta | Zorunlu mu? | Poliçeyi kim yaptırır? | Neyi karşılar? |
|---|---|---|---|
| Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) | Evet, kapsamdaki konutlar için (6305 sayılı Kanun) | Her bağımsız bölüm maliki kendi dairesi için | Deprem ve depremin yol açtığı yangın, patlama, tsunami, yer kaymasının binaya verdiği doğrudan hasar (eşya hariç) |
| Konut / yangın sigortası (daire) | Hayır, isteğe bağlı | Malik veya kiracı | Yangın, su baskını, hırsızlık, eşya vb. poliçe kapsamına göre |
| Ortak alan (bina) sigortası | Kanunen zorunlu değil | Yönetim, kurul kararıyla | Çatı, cephe, asansör, kazan dairesi, merdivenler; ayrıca üçüncü şahıs sorumluluk teminatı eklenebilir |
DASK: Zorunlu Deprem Sigortası
Kimler İçin Zorunlu?
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, tapuya kayıtlı, özel mülkiyete tabi ve mesken olarak kullanılan binalar ile bunların bağımsız bölümleri için zorunlu deprem sigortası yaptırılmasını öngörür. Mesken niteliğindeki binalarda yer alan ticari bağımsız bölümler (dükkan, büro) de kapsama girer. Kamu binaları ve köylerdeki bazı yapılar gibi kanunda sayılan istisnalar kapsam dışındadır.
DASK poliçesi bina bazında değil, bağımsız bölüm bazında yapılır. Yani her kat maliki kendi dairesi için poliçe yaptırmakla yükümlüdür; apartman yönetimi tüm bina için tek bir DASK poliçesi yaptıramaz. Poliçe, dairenin yanı sıra binanın ortak yerlerindeki hasarın o bağımsız bölüme düşen payını da teminat altına alır.
DASK Olmazsa Ne Olur?
6305 sayılı Kanun m.13 uyarınca elektrik, su ve doğalgaz aboneliği tesisinde ve tapu işlemlerinde (örneğin satış) geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Poliçesi olmayan malik deprem sonrası hasarı DASK'tan talep edemez; kurumdan tazminat alamaz. Bu durum komşuları da etkiler: ortak alan onarımında sigortasız malikin payı cebinden ödenmek zorunda kalır ve bu da onarımın gecikmesine yol açabilir.
Teminat Tutarı ve Prim
DASK'ta teminat, binanın yapı tarzına ve dairenin metrekaresine göre hesaplanır; bir azami teminat tutarı vardır. Bu tutar 2026 yılında enflasyona göre sık aralıklarla güncellenmektedir; basında Eylül 2026 için yaklaşık 2,49 milyon TL olarak açıklanmıştır. Azami teminatı aşan değerler için isteğe bağlı konut sigortasıyla ek deprem teminatı alınabilir. Teminat ve prim tutarları sıkça değiştiğinden güncel değeri DASK'ın resmi sitesinden kontrol edin. Hasar durumunda poliçede muafiyet (tazminattan düşülen tutar) uygulandığını da unutmayın.
Yangın ve Ortak Alan Sigortası
Kat Mülkiyeti Kanunu, binanın yangına veya diğer risklere karşı sigortalanmasını genel bir zorunluluk olarak düzenlemez. Ancak birçok yönetim planında ana gayrimenkulün sigortalanması öngörülür; yönetim planında hüküm yoksa kat malikleri kurulu bu konuda karar alabilir. Ortak alan sigortası tipik olarak şu kalemleri kapsar:
- Çatı, dış cephe, merdiven ve koridorlar gibi ortak yerlerde yangın, yıldırım, infilak, su baskını, fırtına hasarı
- Asansör, kazan dairesi, hidrofor ve jeneratör gibi tesisatta makine kırılması
- Cam kırılması
- Üçüncü şahıs mali sorumluluk (örneğin çatıdan düşen kiremidin bir yayaya veya araca zarar vermesi)
- Kapıcı veya görevli personel için işveren mali sorumluluk teminatı
Asansörler için ayrıca Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği çerçevesinde bina sorumlusunun yükümlülükleri bulunduğunu, bazı sorumluluk sigortalarının bu kapsamda gündeme gelebileceğini hatırlatalım; güncel yükümlülükleri belediyenizden kontrol edin.
Sigorta Primini Kim Öder?
KMK m.20 uyarınca kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa, ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılır. Yönetici ücreti ile kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise kural olarak eşit paylaşılır. Yönetim planında farklı bir paylaşım esası belirlenmişse o uygulanır.
Pratik Örnek
Toplam arsa payı 1.000 olan bir binada yıllık ortak alan sigortası primi 30.000 TL olsun.
| Daire | Arsa payı | Hesap | Prim payı |
|---|---|---|---|
| Zemin kat dükkan | 160/1000 | 30.000 x 0,16 | 4.800 TL |
| 1. kat daire | 120/1000 | 30.000 x 0,12 | 3.600 TL |
| Çatı dubleks | 200/1000 | 30.000 x 0,20 | 6.000 TL |
Prim tutarı işletme projesine ayrı kalem olarak yazılmalı ve kurulda onaylanmalıdır. Sigorta priminin aidata nasıl yansıtılacağı ve ödemeyenlere karşı sürecin detayları için KMK madde 20 sayfasına bakabilirsiniz. DASK primi ise ortak gider değildir; her malik kendi poliçesini kendisi öder.
Ortak Alanda Hasar Olursa: Adım Adım Süreç
- Can ve mal güvenliğini sağlayın: Su veya gaz vanasını kapatın, tehlikeli alanı şeritle ayırın, gerekirse itfaiye veya AFAD'a haber verin.
- Hasarı belgeleyin: Tarih ve saatli fotoğraf ve video çekin; tanık ve ilk tespitleri not alın. Hasarı dağıtmadan önce kayıt altına almak eksper incelemesi için önemlidir.
- Sigortaya bildirim yapın: Poliçedeki süreye uyarak sigorta şirketine veya acenteye ihbarda bulunun. Deprem hasarlarında her malik kendi DASK poliçesi üzerinden DASK'a başvurur; ortak alan payları bu başvurular üzerinden karşılanır.
- Eksper incelemesini bekleyin: Acil olmayan onarımları eksper gelmeden yapmayın. Acil önlem gerekiyorsa masrafların faturasını saklayın.
- Malikleri bilgilendirin: Hasar, başvuru ve beklenen süre hakkında tüm maliklere yazılı duyuru yapın. Sigortanın karşılamadığı kısım için kurul kararıyla ek ödeme (avans) toplanması gerekebilir.
- Onarımı yaptırın ve kayda geçin: Tazminat tutarını ve onarım faturalarını işletme defterine işleyin.
Çatı kaynaklı hasarlarda masrafın kimin üzerinde kalacağı ayrı bir tartışma konusudur; çatı tamiri masrafları yazımız bu ayrımı ayrıntılı olarak ele alıyor.
Daireden Kaynaklanan Hasar
Bir dairedeki tesisat patlaması alt kattaki daireye veya ortak alana zarar verirse, kural olarak zarara yol açan malik sorumludur (KMK m.18 komşuluk ve özen yükümlülükleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu haksız fiil hükümleri). Malikin konut sigortasında komşuya karşı sorumluluk teminatı varsa hasar bu poliçeden karşılanabilir. Bu yüzden yöneticilerin maliklere konut sigortası yaptırmalarını tavsiye etmesi yerindedir.
Yöneticinin Sigorta Kontrol Listesi
- Yönetim planında sigorta hükmü var mı, kontrol edin.
- Ortak alan poliçesinin bitiş tarihini takvime ekleyin; yenileme teklifini en az bir ay önce alın.
- En az üç teklif alıp kurula sunun; teminat limitlerini ve muafiyetleri karşılaştırın.
- Maliklere yılda bir DASK poliçelerini yenilemeleri için hatırlatma gönderin.
- Poliçe ve hasar dosyalarını devir tesliminde yeni yöneticiye eksiksiz teslim edin.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.20 — mevzuat.gov.tr
- 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.2, m.13 — mevzuat.gov.tr
- Doğal Afet Sigortaları Kurumu, güncel teminat ve tarife bilgileri — dask.gov.tr
Apartman Portal'da sigorta primini işletme projesine ayrı kalem olarak ekleyip arsa payına göre otomatik dağıtabilir, poliçe yenileme ve DASK hatırlatmalarını tüm maliklere duyuru olarak gönderebilirsiniz. Bu takibi kolaylaştırmak isterseniz ücretsiz deneyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.