Apartman PortalKısa cevap: Masrafı kimin ödeyeceğini suyun nereden geldiği belirler. Sızıntı üst katın kendi bağımsız bölümündeki tesisattan (lavabo sifonu, banyo gideri, çamaşır makinesi hortumu, daire içi boru) geliyorsa onarım da sizin dairenizdeki hasar da kural olarak üst kat malikine aittir. Su, binanın ana kolon borusu gibi ortak tesisattan geliyorsa onarım ortak gider sayılır ve tüm kat malikleri arsa payı oranında katlanır. Önce kaynağı tespit edin, sonra fotoğraf, yazılı bildirim ve gerekirse sigorta ile ilerleyin.
Tavanda beliren sarı bir leke, dökülen sıva ya da banyoda damlayan su, apartmanlarda en sık karşılaşılan komşuluk sorunlarından biridir. Sorun genellikle teknik olarak basit, hukuken ise kafa karıştırıcıdır: Üst komşu 'benim dairemden gelmiyor' der, yönetici 'bu bina meselesi değil' der, siz arada kalırsınız. Bu yazıda suyun kaynağına göre kimin ödediğini, hangi kanun maddesinin neyi söylediğini ve adım adım ne yapmanız gerektiğini anlatıyoruz.
Önce Kaynak: Bağımsız Bölüm mü, Ortak Tesisat mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), binayı iki ana parçaya ayırır. Bağımsız bölüm, tapuda adınıza kayıtlı olan dairenizdir. Ortak yerler ise herkesin arsa payı oranında ortak malik olduğu kısımlardır. KMK m.4/1-b, ortak yerler arasında şunu sayar:
“Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,” (KMK m.4/1-b)
Buradaki kilit ifade 'kendi bölümü dışındaki'dir. Dairenin içindeki, yalnızca o daireye hizmet eden borular, sifonlar ve armatürler o dairenin tesisatıdır. Birden fazla daireye hizmet eden ana kolon, pis su ve yağmur suyu düşey boruları ise ortak tesisattır. Uygulamada sınırı çoğunlukla dairenin vanası ya da kolondan ayrılan bağlantı noktası belirler; tereddüt varsa bunu bir tesisatçının raporu netleştirir.
| Sızıntının kaynağı | Niteliği | Onarımı kim yaptırır? | Alt kattaki hasarı kim karşılar? |
|---|---|---|---|
| Üst katın lavabo/küvet sifonu, gider | Bağımsız bölüm tesisatı | Üst kat maliki | Üst kat maliki |
| Çamaşır/bulaşık makinesi hortumu | Bağımsız bölüm, kullanım kaynaklı | Üst kat (kiracı ise kiracı da sorumlu olabilir) | Kusur sahibi |
| Banyo zemininin su yalıtımı | Genellikle bağımsız bölüm | Üst kat maliki | Üst kat maliki |
| Ana kolon / düşey pis su borusu | Ortak tesisat (KMK m.4) | Yönetim, ortak giderden | Ortak gider; kusurlu biri varsa ona rücu |
| Çatı, yağmur oluğu | Ortak yer (KMK m.4/1-c) | Yönetim, ortak giderden | Ortak gider |
Çatıdan gelen sızıntıların ayrıntısı için çatı tamiri masrafları yazımıza bakabilirsiniz.
Yasal Dayanak
Kusuruyla zarar veren kat maliki öder
“Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” (KMK m.19/3)
Bakımsız bırakılmış bir sifon, açık unutulan musluk ya da bilinip onarılmayan bir boru kaçağı kusur sayılabilir. Bunun yanında genel kural olan Türk Borçlar Kanunu m.49 da uygulanır:
“Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.” (TBK m.49/1)
TBK m.50'ye göre zarar gören, zararını ve zarar verenin kusurunu ispatla yükümlüdür. Bu yüzden fotoğraf, video, tesisatçı raporu ve yazışmalar çok önemlidir.
Kiracı da sorumludur
KMK m.18/2, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin kiracılara ve bağımsız bölümden devamlı faydalananlara da uygulanacağını, bunların kat malikleriyle birlikte müteselsil (birlikte ve her biri tamamından) sorumlu olacağını söyler. Üst katta kiracı oturuyorsa hem kiracıya hem ev sahibine yazılı bildirim yapın.
Ortak tesisattan gelen sızıntı
Ortak tesisatın onarımı KMK m.20/1-b uyarınca 'bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri' kapsamındadır ve arsa payı oranında paylaşılır. Paylaşım mantığını KMK madde 20 sayfasında ayrıntılı açıkladık. Gidere bir kat malikinin kusurlu hareketi sebep olduysa (örneğin ortak boruya zarar veren bir tadilat), aynı madde ödeme yapanlara o kişiye rücu (geri isteme) hakkı tanır.
Adım Adım Ne Yapmalısınız?
- Acil önlemi alın. Su elektrik tesisatına yaklaşıyorsa ilgili sigortayı kapatın. Üst kata haber verin; ulaşamıyorsanız yöneticiden binanın ana vanasının yerini öğrenin.
- Belgeleyin. Lekenin, damlamanın ve zarar gören eşyanın tarihli fotoğraf ve videolarını çekin. Leke büyüyorsa birkaç gün arayla tekrar çekin.
- Üst kata yazılı bildirim yapın. Sözlü konuşma yeterli olmayabilir; mesaj veya e-posta ile tarihli kayıt oluşturun.
- Kaynağı tespit ettirin. Bir tesisatçı ya da kaçak tespit firmasından kısa bir rapor isteyin. Kaynağın tespiti için üst kata girmek gerekiyorsa KMK m.23 devreye girer (aşağıda).
- Yöneticiyi bilgilendirin. Kaynak ortak tesisatsa onarımı yönetim yaptırır. Ortak tesisat olup olmadığı belirsizse de yöneticinin kayda geçirmesi işinizi kolaylaştırır.
- Sigortanızı arayın. Konut sigortanızda 'dahili su' veya 'komşuluk mali sorumluluk' teminatı olabilir. Poliçenizi ve üst katın poliçesini kontrol edin.
- Anlaşamazsanız arabulucuya gidin. 6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre Kat Mülkiyeti Kanunundan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Üst kat kapıyı açmıyorsa: Müsaade mecburiyeti
“Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.” (KMK m.23/1)
Aynı maddenin son fıkrası, bu giriş yüzünden üst katın uğrayacağı zararın (örneğin kırılan fayans) lehine izin verilen tarafça derhal ödeneceğini söyler. Yani sızıntının kaynağı sizin dairenizdeyse ve onarım için alt kata girilmesi gerekiyorsa, aynı kural size de uygulanır.
Örnek mesaj
Sayın 7 No'lu daire maliki/sakini,
Bugün (tarih) itibarıyla 3 No'lu dairemin banyo tavanında su sızıntısı ve sıva dökülmesi oluşmuştur. Fotoğraflar ektedir. Sızıntının kaynağının tespiti ve onarımı için en geç (tarih) tarihine kadar bir tesisatçının dairenize girmesine izin vermenizi rica ederim. Kaynağın dairenizdeki tesisat olması halinde, dairemde oluşan hasarın KMK m.19 ve TBK m.49 uyarınca tarafınızca karşılanmasını talep ederim.
Saygılarımla, (Ad Soyad, telefon)
Sigorta Ne Zaman Devreye Girer?
Burada üç farklı sigortayı ayırmak gerekir:
- DASK: Zorunlu deprem sigortasıdır; su sızıntısı hasarlarını kapsamaz.
- Bina (ortak alan) sigortası: Kat malikleri kurulu KMK m.21 uyarınca binayı sigortalatabilir. Ortak tesisattan kaynaklanan hasarlarda bu poliçenin kapsamı kontrol edilmelidir.
- Konut sigortası: Her malik kendi bağımsız bölümünü ayrıca sigortalatabilir. Pek çok poliçede su baskını ve komşuya verilen zarara ilişkin teminatlar bulunur; kapsam ve muafiyet tutarı poliçeden poliçeye değişir.
Sigorta ayrımları için apartman bina sigortası ve DASK yazımızı okuyabilirsiniz. Sigorta şirketi hasarı ödedikten sonra, kusurlu tarafa rücu edebilir; bu nedenle tespit belgeleri sigorta sürecinde de işinize yarar.
Yönetici İçin: Sızıntı Talebini Kayda Alın
Sızıntı bir komşuluk sorunu gibi görünse de yönetici için iki risk taşır: Ortak tesisattan geliyorsa geciken onarım hasarı büyütür; bağımsız bölümden geliyorsa yönetimin taraf tutması tartışma yaratır. Sakinin bildirimini tarih, fotoğraf ve sonuçla birlikte kayda almak, kaynağı tespit ettirmek ve ortak tesisat çıkarsa onarımı hızlıca yaptırmak en sağlıklı yoldur. Arıza bildirimlerini düzenli tutmak için arıza bildirimi ve bakım takibi rehberimize göz atabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.18, m.19, m.20, m.21, m.23 — mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.49, m.50 — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — mevzuat.gov.tr