Apartman PortalKısa cevap: Konut apartmanında kat maliklerinden toplanan aidat, yönetimin geliri değil, ortak giderlere katılım payıdır. Bu nedenle aidat üzerinden gelir vergisi, kurumlar vergisi veya KDV hesaplanmaz ve yönetim aidat için fatura kesmez. Apartman yönetimi tüzel kişi ya da vergi mükellefi olmadığı için e-fatura düzenleyemez; ama vergi kimlik numarası alarak tedarikçilerin apartman adına fatura (e-fatura veya e-arşiv fatura) kesmesini sağlayabilir. Ortak alanın kiraya verilmesi, profesyonel yönetim şirketinin hizmet bedeli ve iş merkezleri ise ayrı değerlendirilir.
“Kasada yüz binlerce lira dönüyor, vergi dairesi bir gün bunu sorar mı?” sorusu özellikle yeni seçilen yöneticileri tedirgin eder. Aşağıda aidatın neden vergi konusu olmadığını, hangi durumlarda vergi gündeme geldiğini ve fatura işlerinin pratikte nasıl yürüdüğünü anlatıyorum. Vergi konuları binanın niteliğine göre değiştiği için kesin değerlendirme için bir mali müşavire danışmanızı öneririm.
Aidat Hukuken Nedir?
Aidat, kat maliklerinin ortak giderlere katılmak için ödediği paydır. Kaynağı bir satış ya da hizmet sözleşmesi değil, KMK m.20'dir:
“b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.” (KMK m.20/1)
Kanunun kullandığı fiil “katılmak”tır. Kat malikleri, kendi ortak mülklerinin masrafını birlikte karşılar; yönetici bu parayı onlar adına toplayıp harcar. Ortada kâr amacı, bir alıcıya yapılan teslim veya hizmet satışı yoktur. Vergi değerlendirmesi de bu temel üzerine kurulur.
Gelir Vergisi ve Kurumlar Vergisi
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu gerçek kişilerin kazanç ve iratlarını, kurumlar vergisi ise şirket, kooperatif ve benzeri kurumların kazancını vergilendirir. Apartman yönetimi bunların hiçbiri değildir: Tüzel kişiliği yoktur ve topladığı para bir kazanç değil, harcanmak üzere toplanan gider payıdır. Gelir İdaresinin özelgelerinde ve mali basında da tüzel kişiliği bulunmayan apartman ve site yönetimlerinin aidat nedeniyle gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyetinin bulunmadığı değerlendirilmektedir.
Bu, yöneticinin hesap tutmaktan muaf olduğu anlamına gelmez. Vergi dairesine değil, kat maliklerine hesap verirsiniz. Gelir ve giderleri belgeli tutmanın yolu için apartman gelir gider tablosu nasıl tutulur yazımıza bakabilirsiniz.
Aidat KDV'ye Tabi mi?
3065 sayılı KDV Kanunu m.1, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetleri vergilendirir. Kat maliklerinin kendi ortak giderleri için yönetime para aktarması bu kapsamda bir teslim veya hizmet değildir. Bu nedenle aidat tahsilatı üzerinden KDV hesaplanmaz ve beyan edilmez.
Aidatla ödenen harcamaların içinde ise KDV vardır: Asansör bakım firması, temizlik şirketi ya da elektrik faturası KDV'li kesilir. Apartman yönetimi mükellef olmadığı için bu KDV'yi indirim konusu yapamaz; KDV, gider tutarının bir parçası olarak aidata yansır.
Profesyonel site yönetim şirketi
Siteyi bir yönetim şirketi işletiyorsa, şirketin kendi hizmet bedeli (yönetim ücreti) ticari bir hizmettir ve şirket bunun için KDV'li fatura keser. Şirketin sizin adınıza topladığı aidat ise yine ortak gider katılımıdır. Sözleşmede ve dökümlerde bu iki kalemin ayrı gösterilmesini isteyin; aksi halde hangi tutarın şirketin geliri, hangisinin kat maliklerinin ortak parası olduğu karışır.
Apartman Fatura Keser mi, e-Fatura Alabilir mi?
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Yönetim, aidat için kat malikine fatura keser mi? | Hayır. Aidat için tahsilat makbuzu verilir. |
| Yönetim e-fatura düzenleyebilir mi? | Hayır. e-Fatura düzenleme, vergi mükellefi olan işletmelere yönelik bir sistemdir. |
| Tedarikçi apartman adına fatura kesebilir mi? | Evet. Yönetimin vergi kimlik numarası varsa fatura bu numara ve unvanla düzenlenir. |
| Gelen fatura e-fatura mı, e-arşiv mi olur? | Alıcı e-fatura sistemine kayıtlı olmadığından tedarikçi genellikle e-arşiv fatura düzenler ve e-posta ile iletir. |
Kat maliklerine makbuz vermenin neden önemli olduğunu aidat makbuzu vermek zorunlu mu yazımızda ayrıca anlattık. Vergi kimlik numarasının nasıl alındığı ise apartman yönetimi vergi numarası alır mı rehberinde. Numaranın alınması mükellefiyet doğurmaz.
Vergi Ne Zaman Gündeme Gelir?
- Ortak alan kirası: Çatıya baz istasyonu, bahçeye büfe ya da kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden elde edilen gelir aidat değildir. Bu gelir ortak yerlerin maliki olan kat maliklerine aittir ve vergi açısından onların geliri olarak değerlendirilir; kiracının kurum olması halinde stopaj da gündeme gelir. Ayrıntısı: ortak alan geliri vergiye tabi mi.
- Personel ücreti: Konut apartmanında kapıcı ücreti GVK m.23/6 kapsamında gelir vergisinden istisna değerlendirilir; tamamı işyeri olan binalarda ise ücret üzerinden kesinti ve muhtasar beyan gündeme gelebilir. SGK yükümlülüğü her durumda vardır.
- Serbest meslek ödemeleri: Avukat veya mali müşavire yapılan ödemelerde kesinti yükümlülüğü binanın niteliğine göre değişebilir; mali müşavirinizle netleştirin.
- İş merkezleri ve karma yapılar: Tamamen veya ağırlıklı olarak ticari kullanılan yapılarda yönetimin yükümlülükleri farklılaşabilir.
Örnek
24 daireli bir konut apartmanı ayda toplam 96.000 TL aidat topluyor. Bu tutardan asansör bakımı, temizlik şirketi, ortak elektrik ve sigorta ödeniyor; bu faturaların KDV'si giderin parçası olarak ödeniyor. Yönetim aidat için ne KDV beyan eder ne gelir vergisi öder; her daireye makbuz verir. Aynı apartman çatısını bir operatöre kiraya verirse, kira geliri aidattan ayrı izlenmeli ve vergi yönü mali müşavirle değerlendirilmelidir. Rakamlar varsayımsaldır.
Sık Yapılan Hatalar
- Kira gelirini aidat hesabıyla karıştırıp ayrı kaydetmemek,
- Tedarikçiye vergi numarası vermeyip faturayı yöneticinin şahsı adına kestirmek,
- Yönetim şirketinin hizmet bedeli ile aidatı aynı kalemde göstermek,
- Vergi numarası almayı “vergi ödemeye başlamak” sanıp ertelemek.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Vergi yükümlülükleri yapının niteliğine göre değiştiğinden bir mali müşavire danışın.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 — mevzuat.gov.tr
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.1, m.23 — mevzuat.gov.tr
- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m.1 — mevzuat.gov.tr
- Site yönetimi ve ortak alan gelirlerinin vergilendirilmesi — muhasebetr.com