Kaç daireli apartmanda yönetici zorunlu?

KMK m.34'e göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması mecburidir.

Yönetici nasıl seçilir?

Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir. Her yıl olağan toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir.

Kimse yönetici olmak istemezse ne olur?

Malikler anlaşamaz veya yönetici seçemezse, bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi binaya yönetici atar.

Dışarıdan profesyonel yönetici seçilebilir mi?

Evet. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik yönetim kuruluna verebilir.

KMK Madde 34: Apartman Yöneticisinin Atanması

KMK m.34: sekiz ve üzeri bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur; sayı ve arsa payı çoğunluğu, yıllık seçim, mahkemeden atama ve isim levhası kuralları.

Madde 34 - Tam Metin

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

Değişiklik notu: Son fıkra 14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunun 18. maddesiyle değiştirilmiştir.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 34, apartman ve sitelerde yönetici veya yönetim kurulunun nasıl belirleneceğini düzenler.

Kim olabilir? Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye (yönetici) ya da üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilir. Dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi de seçilebilir.
Ne zaman zorunlu? Binada sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir. Tüm bölümler tek bir kişiye aitse o kişi kanunen yöneticidir.
Nasıl seçilir? Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile. Bu, toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin çoğunluğu anlamına gelir.
Süre: Yönetici her yıl olağan kurul toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir.
Mahkemeden atama: Malikler anlaşamaz veya toplanıp yönetici seçemezse, bir malikin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. Bu yönetici, kurulca atanmış yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir ve atamadan itibaren altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez (haklı sebeple mahkeme izin verebilir).
Teminat: Yöneticiden sözleşmeyle veya haklı sebep çıkarsa kurul kararıyla teminat istenebilir.
İsim levhası: Yöneticinin adı soyadı, iş ve ev adresi binanın kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır. Aksi hâlde 50 TL'den 250 TL'ye kadar idari para cezası verilebilir.

Pratik örnek

10 daireli bir apartmanda arsa payları eşit değil: zemin kattaki iki dükkânın her birinin arsa payı 15/100, sekiz dairenin her biri 8,75/100. Seçimde aday X, 6 daireden oy alıyor (sayı çoğunluğu: 6/10 sağlandı); bu 6 dairenin toplam arsa payı 52,5/100 (arsa payı çoğunluğu sağlandı) → X seçilmiştir. Aday Y ise iki dükkân ve üç daireden oy alsaydı: sayı 5/10 (yarıdan fazla değil), arsa payı 56,25/100 → seçilemezdi, çünkü iki çoğunluğun birlikte sağlanması gerekir.

Aynı binada malikler iki yıl boyunca toplanamazsa, herhangi bir malik sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir. 8'den az bölümlü binalarda yönetici atanması zorunlu değildir; ancak yönetici yoksa m.35'teki işlerin yapılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Sık yapılan hatalar

Sadece katılanların çoğunluğuyla seçmek: Kanun, malik sayısı ve arsa payı bakımından çoğunluk ister; arsa payı çoğunluğu da ayrıca kontrol edilmelidir.
Yıllık yeniden seçimi atlamak: Görev süresi bir yıldır; karar defterine yeniden atama kararı yazılmalıdır.
Kiracının yönetici olamayacağını sanmak: Dışarıdan seçim mümkün olduğundan kiracı da yönetici seçilebilir.
Levha asmamak: Yönetici bilgilerinin girişte asılı olmaması idari para cezası riskidir.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.