Apartman hesapları ne sıklıkla denetlenir?

Yönetim planında başka zaman yazılı değilse KMK m.41'e göre hesaplar üç ayda bir denetlenir; haklı sebep varsa her zaman denetim yapılabilir.

Denetçi nasıl seçilir?

Kat malikleri kurulu, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçebilir.

Denetim raporu kat maliklerine nasıl iletilir?

Rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir; ayrıca noter tasdikli denetim defterine işlenir.

KMK Madde 41: Yönetimin Denetimi ve Denetçi Seçimi

Q: Yönetici görev süresi dolmadan değiştirilebilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

KMK m.41: kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler, hesaplar üç ayda bir incelenir; denetçi seçimi, yıllık denetim raporu ve denetim defteri.

Madde 41 - Tam Metin

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 41, yöneticinin nasıl denetleneceğini ve gerekirse nasıl değiştirileceğini düzenler.

Sürekli denetim ve görevden alma: Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Bir yıllık görev süresinin dolmasını beklemek gerekmez.
Hesap denetimi sıklığı: Yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse hesaplar üç ayda bir denetlenir; haklı sebep varsa her zaman denetim yapılabilir.
Denetçi veya denetim kurulu: Kurul, denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir.
Yıllık rapor: Denetçi, yönetim planında yazılı zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayında, denetim sonucunu ve yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini bir raporla kurula sunar. Rapor çoğaltılır ve birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetim defteri: Denetçiler raporlarını, kararlarını ve gerekli gördükleri hususları sayfaları numaralı ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere tarih koyarak yazıp imzalar.

Denetçi, yönetimin bağımsız göz ve kulağıdır: Banka hesap dökümlerini, faturaları, karar defterini ve işletme defterini karşılaştırır. Yönetici kurulunun kararlarına uygun harcama yapılıp yapılmadığını ve tahsilatların eksiksiz kayda geçip geçmediğini kontrol eder.

Pratik örnek

60 daireli bir sitede genel kurul, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla üç kişilik denetim kurulu seçiyor. Yönetim planı denetim zamanı belirtmediği için denetim kurulu hesapları mart, haziran, eylül ve aralık sonlarında inceliyor. Haziran denetiminde, 1.200.000 TL tahsilata karşılık banka hesabında 1.140.000 TL görünüyor; 60.000 TL'lik fark için belge yok. Denetim kurulu bunu deftere işliyor ve yöneticiden açıklama istiyor. Açıklama yetersizse, haklı sebep oluştuğu için kurul m.29 uyarınca olağanüstü toplantıya çağrılabilir ve yönetici görev süresi dolmadan değiştirilebilir; zarar için m.38 uyarınca sorumluluk yoluna gidilebilir.

Ertesi yılın ocak ayında denetim kurulu yıllık raporunu hazırlıyor ve 60 kat malikine taahhütlü mektupla gönderiyor. Rapor, olağan genel kurulda yöneticinin ibrası görüşülürken temel belge olarak kullanılıyor.

Sık yapılan hatalar

Denetçiyi formalite görmek: Raporu yönetici hazırlayıp denetçiye imzalatmak, denetimin amacını ortadan kaldırır.
Yöneticinin yakınını denetçi seçmek: Kanun açıkça yasaklamasa da tarafsızlığı zedeler ve güveni azaltır.
Raporu sadece panoya asmak: Kanun raporun birer örneğinin taahhütlü mektupla gönderilmesini ister.
Denetim defteri tutmamak: Noter tasdikli defter olmadan yapılan denetim, ileride ispat bakımından zayıf kalır.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.