Apartman yöneticisi zarardan kişisel olarak sorumlu mu?

KMK m.38'e göre yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; kusurlu davranışıyla verdiği zarardan, vekâlet hükümleri çerçevesinde tazminat sorumluluğu doğabilir.

Kurul kararına karşı dava kime açılır?

Kurul kararlarının iptali davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; toplu yapılarda temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye açılır.

İptal davasının masraflarını kim öder?

Kurul kararının iptali hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Ücretsiz çalışan yönetici de sorumlu mu?

Evet. Ücretsiz yönetici de vekil gibi sorumludur; uygulamada özen ölçüsü ücretli yöneticiye göre daha hafif değerlendirilebilir ama sorumluluk ortadan kalkmaz.

KMK Madde 38: Yöneticinin Sorumluluğu ve Husumet

KMK m.38: yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; kurul kararının iptali davası yöneticiye karşı açılabilir ve giderler ortak giderden karşılanır.

Madde 38 - Tam Metin

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Değişiklik notu: İkinci fıkra 14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunun 19. maddesiyle eklenmiştir.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 38 kısa ama sonuçları geniş bir maddedir. İlk fıkra, yöneticinin kat maliklerine karşı “aynen bir vekil gibi” sorumlu olduğunu söyler. Bu, Türk Borçlar Kanunu'ndaki vekâlet sözleşmesi hükümlerinin yöneticiye uygulanması demektir. Vekilin başlıca borçları şunlardır:

Özen borcu: İşi, benzer işleri yapan basiretli bir kişiden beklenen özenle yürütmek.
Sadakat borcu: Kat maliklerinin menfaatini kendi menfaatinin önünde tutmak; örneğin yakınına ait firmaya piyasa üstü fiyatla iş vermemek.
Hesap verme ve teslim borcu: Topladığı paranın ve yaptığı harcamanın hesabını vermek, görev bitince belgeleri ve kalan parayı teslim etmek (bkz. m.39 ve m.40).
Bizzat ifa: İşi kural olarak kendisi yapmak; işi başkasına devretmesi kurul kararı veya yönetim planıyla sınırlıdır.

Yönetici kusuruyla kat maliklerine zarar verirse (ör. sigortayı yenilemeyip hasarın karşılanamaması, aidat alacağını zamanaşımına uğratması, parayı belgesiz harcaması) bu zararı tazminle yükümlü olabilir. Ücretsiz çalışan gönüllü yöneticinin özen ölçüsü, uygulamada ücretli profesyonel yöneticiye göre daha hafif değerlendirilebilir; ancak sorumluluk tamamen ortadan kalkmaz.

İptal davalarında husumet

İkinci fıkra, m.33'teki iptal davalarını kolaylaştırır: Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptali davası, tüm malikleri tek tek davalı göstermek yerine kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine ve ilgili temsilciler kuruluna duyurmak zorundadır. Karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır; yani yönetici bu masrafları kişisel olarak ödemez.

Pratik örnek

48 daireli bir sitede yönetici, bina sigorta poliçesinin bitiş tarihini kaçırıyor; iki hafta sonra çıkan su baskınında ortak alandaki hidrofor ve elektrik panosu zarar görüyor ve onarım 210.000 TL tutuyor. Poliçe yenilenmiş olsaydı hasar karşılanacaktı. Kat malikleri, m.35/c'deki sigorta görevinin özensiz yerine getirildiği gerekçesiyle yöneticiden bu zararın tazminini talep edebilir. Bu tür sorunları önlemek için yöneticinin sigorta, asansör ve diğer kritik tarihleri takip eden bir sistem kullanması ve genel kurulda ibra alırken bilgileri eksiksiz sunması önemlidir.

Aynı sitede bir malik, aidat artışı kararının iptali için dava açıyor ve davalı olarak yöneticiyi gösteriyor. Yönetici dava dilekçesini 48 malikin tamamına duyuruyor. Karar iptal edilirse mahkeme masrafları ortak gider olarak tüm maliklere paylaştırılır.

Sık yapılan hatalar

“Gönüllüyüm, sorumluluğum yok” düşüncesi: Ücretsiz yönetici de vekil gibi sorumludur.
Davayı maliklere duyurmamak: Kanun, açılan davanın bütün maliklere duyurulmasını açıkça ister.
Dava masrafını kendi cebinden ödemek veya sakinlerden ayrıca toplamak: İptal hâlinde yargılama giderleri ortak giderdir ve işletme kayıtlarına öyle işlenmelidir.
İbrayı her şeyi kapsar sanmak: Genel kurulun ibrası, kendisine bildirilmemiş veya gizlenmiş işlemleri kapsamayabilir.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.