Apartman PortalApartman yöneticiliği çoğu binada gönüllü üstlenilen bir görevdir; ancak kanun gözünde yönetici, kat maliklerinin işini onların adına gören ve bu nedenle hesap vermekle yükümlü bir kişidir. Bu yazıda yöneticinin görevlerini, yıl sonunda verilen ibranın ne anlama geldiğini ve kusurlu yönetimde sorumluluğun nasıl doğduğunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) maddeleriyle açıklıyoruz.
Yöneticinin Hukuki Konumu: Vekil Gibi Sorumluluk
KMK m.38 kısa ama belirleyici bir hüküm içerir: Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. m.40 da yöneticinin kural olarak vekilin haklarına sahip olduğunu söyler. Bu nedenle kanunda açık hüküm olmayan konularda Türk Borçlar Kanunu'nun vekalet sözleşmesine ilişkin hükümleri (özellikle özen ve sadakat borcu ile hesap verme borcu) yol göstericidir.
Pratik anlamı şudur: Yönetici kendi işini görür gibi değil, işi özenli bir vekilden beklenen dikkatle görmek zorundadır. Ücretli olup olmaması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz, yalnızca beklenen özenin değerlendirilmesinde dikkate alınabilir.
Yöneticinin Görevleri (KMK m.35, m.36, m.37)
Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici m.35'e göre şu işleri görür:
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Binanın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak; binayı sigorta ettirmek
- İşletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak, yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek ve borçları ödemek
- Binayı ilgilendiren tebligatları kabul etmek, bir sürenin geçmesi veya hak kaybı riskine karşı tedbir almak
- Borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava ve icra takibi yapmak, gerekirse kanuni ipotek tescil ettirmek
- Toplanan paraları bankada, yönetici sıfatı belirtilerek açılmış bir hesapta tutmak
- Kurulu toplantıya çağırmak
- Asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrolünü yaptırmak
m.36'ya göre yönetici kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri tarih sırasıyla karar defterine yazmak, belgeleri saklamak ve defteri her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırmak zorundadır. m.37 ise işletme projesinin hazırlanmasını düzenler. 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla m.37'de değişiklik yapıldığını hatırlatalım: Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar ve proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Güncel metni mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edin.
Hesap Verme Yükümlülüğü (KMK m.39)
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna o tarihe kadarki gelir ve giderlerin hesabını vermek zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetici bu tarihler dışında da hesap göstermek zorundadır.
Hesap vermek yalnızca bir toplam rakam söylemek değildir. İyi bir yıl sonu hesabında şunlar bulunur:
- Dönem başı kasa ve banka bakiyesi
- Daire bazında tahakkuk eden aidat ve yapılan tahsilatlar, açık borçlar
- Fatura veya makbuza dayalı gider listesi
- Dönem sonu bakiyesi ve banka ekstresiyle mutabakat
Kayıtları düzenli tutmak için işletme defteri ve kasa şablonunu kullanabilirsiniz. Yönetici hesap vermekten kaçınıyorsa izlenecek yolu yönetici hesap vermezse ne yapılır yazımızda anlattık.
İbra Nedir, Ne Değildir?
İbra, kat malikleri kurulunun yöneticinin sunduğu hesapları ve yönetim faaliyetini onaylayarak onu aklamasıdır. KMK'da ayrı bir ibra maddesi yoktur; ibra, m.39'daki hesap verme ve m.32'deki kurul kararları çerçevesinde, genellikle yıllık toplantıda oy çokluğuyla verilir ve karar defterine yazılır.
İbranın sınırlarını bilmek önemlidir:
- Sunulan hesapla sınırlıdır: İbra, kurula açıkça sunulan ve kurulun bilgisi dahilindeki işlemleri kapsar. Kuruldan gizlenen veya hesapta gösterilmeyen işlemler için verilmiş sayılması tartışmalıdır ve yargı uygulamasında genellikle kabul görmez.
- Kasıtlı zararları örtmez: Zimmet veya belgede sahtecilik gibi eylemlerde ibra, cezai sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
- İptal edilebilir: İbra kararı da bir kurul kararıdır; karara katılıp aykırı oy veren malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmesinden itibaren bir ay, her halde altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (m.33).
İbra edilmemek ne anlama gelir?
Kurulun ibra vermemesi tek başına yöneticinin borçlu olduğu anlamına gelmez. Ancak hesapların incelenmesi, gerekirse bilirkişi aracılığıyla tespit yapılması ve zarar varsa tazminat istenmesi için bir başlangıç noktasıdır. Bu süreçte denetçinin raporu önemli bir delil olur.
Kusurlu Yönetimde Sorumluluk
Vekil gibi sorumlu olan yönetici, kusuruyla kat maliklerine verdiği zarardan sorumludur. Uygulamada sık görülen örnekler:
- Sigorta poliçesinin süresinin kaçırılması ve hasarın karşılanamaması
- Asansör periyodik kontrolünün yaptırılmaması nedeniyle idari yaptırım veya kaza
- Aidat alacaklarının zamanaşımına uğramasına seyirci kalınması
- Kurul kararı olmadan yetkiyi aşan harcama yapılması
- Paraların banka yerine şahsi hesapta tutulması ve hesabın gösterilememesi
Zararın tazmini için kat malikleri veya yeni yönetici yetkili mahkemede dava açabilir; kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru şartı bulunup bulunmadığını güncel mevzuattan kontrol edin. Ayrıca m.36'daki defter tutma görevini yerine getirmeyen yöneticiye m.33'teki idari para cezası uygulanabilir.
Kurul, m.41'e göre yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Görev değişiminde belgelerin eksiksiz teslimi için devir teslim rehberimize bakabilirsiniz.
Yönetici Kendini Nasıl Korur?
- Her harcamayı faturaya veya makbuza bağlayın; nakit yerine banka hesabı kullanın.
- Yetkinizi aşan işlerde önceden kurul kararı alın.
- Hesabı yılda bir değil, mümkünse aylık olarak maliklerle paylaşın.
- Denetçiden yazılı rapor isteyin ve ibra kararını karar defterine işletin.
Tahsilat ve giderlerin anlık olarak kayda geçtiği bir sistem, yıl sonu hesabını tartışma konusu olmaktan çıkarır. Apartman Portal gibi bir yönetim yazılımı daire ekstrelerini ve gider kayıtlarını kat malikleriyle paylaşmayı kolaylaştırır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.