Apartman PortalKısa cevap: Kanunen zorunlu değil. KMK m.34, yönetici atanmasını yalnızca sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda mecburi tutar; 4–6 daireli bir apartmanda kat malikleri yönetimi birlikte yürütebilir. Yine de aidat toplama, fatura ödeme ve bakım takibi için bir kişiyi yetkilendirmek, hem pratik hem de anlaşmazlıklarda çok daha güvenli bir yoldur.
Küçük apartmanlarda yönetim çoğu zaman kendiliğinden işler: Bir komşu elektrik faturasını öder, bir diğeri merdiven temizliğini ayarlar, para bir zarfta ya da birinin banka hesabında toplanır. Herkes iyi anlaştığı sürece sorun çıkmaz. Ancak bir daire satıldığında, bir komşu ödemeyi bıraktığında ya da çatı tamiri gibi büyük bir masraf geldiğinde “bu işten kim sorumlu?” sorusu ortaya çıkar. Bu yazıda kanunun ne dediğini, yönetici olmadan nasıl karar alındığını ve hangi durumda yönetici seçmenin mantıklı olduğunu anlatıyoruz.
Yasal Dayanak: KMK m.34
Yöneticinin atanması KMK m.34'te düzenlenir. Maddenin ilk iki fıkrası şöyledir:
“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.” (KMK m.34/1-2)
Birinci fıkradaki “verebilirler” ifadesi, yönetici atamanın bir imkân olduğunu gösterir; ikinci fıkra ise bu imkânı sekiz ve üzeri bağımsız bölümde zorunluluğa çevirir. Bağımsız bölüm, tapuda ayrı kaydı olan daire, dükkân veya ofis gibi birimlerdir; yani sayım yapılırken dükkânlar da dahil edilir. Altı daire ve iki dükkândan oluşan bir bina sekiz bağımsız bölüm sayılır ve yönetici seçmek zorundadır.
Bütün daireler tek kişiye aitse
Aynı maddeye göre “Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.” Örneğin tüm daireleri kiraya veren tek bir mal sahibi, ayrıca seçime gerek olmadan yöneticidir.
Yönetici Yoksa Yönetim Kimde?
Yönetici seçilmemiş küçük bir apartmanda yönetim, kat maliklerinin tamamından oluşan kat malikleri kurulundadır. Kurul her binada vardır; daire sayısı fark etmez. Bu da şu anlama gelir:
- Aidat miktarı, bakım ve onarım kararları kurulda, kanundaki yeter sayılarla alınır.
- Kararlar bir karar defterine yazılmalı ve imzalanmalıdır; yöneticisiz binada bunu takip edecek bir kişiyi belirlemek gerekir.
- Yıllık gelir ve giderleri gösteren bir işletme projesi hazırlamak yine faydalıdır; belirsizliği en çok bu belge azaltır.
Aidat ödemeyen komşuya kim takip başlatır?
Yöneticisiz binaların en sık endişesi budur. Cevap KMK m.20'dedir:
“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.” (KMK m.20/2)
Yani yönetici olmasa da herhangi bir kat maliki, ödemeyen komşu hakkında dava açabilir veya icra takibi başlatabilir. Ancak pratikte bunu yapacak kişinin belirli olmaması, takibin hiç başlatılmamasına yol açar.
Küçük Apartmanda Yönetici Olmamasının Riskleri
| Durum | Yöneticisiz binada yaşanan sorun |
|---|---|
| Para toplama | Aidat birinin kişisel hesabında toplanır; kayıt tutulmazsa hesap sorulamaz. |
| Borçlu komşu | Herkes takip başlatabilir ama genellikle kimse başlatmaz. |
| Firma ve sözleşmeler | Asansör bakımı, sigorta veya temizlik firmasıyla kimin sözleşme yapacağı belirsizdir. |
| Belge talepleri | Daire satışında istenen borç durumu yazısını kimin vereceği belli değildir. |
| Acil arıza | Su baskını veya çatı akıntısında harcama yetkisi olan kimse yoktur. |
Bu sorunların hiçbiri kanuna aykırılık değildir; ama hepsi komşular arasında güvensizlik üretir. Bu nedenle sekiz bağımsız bölümün altında da bir yönetici seçmek çoğu zaman en kolay çözümdür.
Adım Adım: Küçük Apartmanda Yönetimi Düzene Sokmak
- Kurulu toplayın. Tüm kat maliklerini tarih ve gündem belirterek toplantıya çağırın. Küçük binada bu bir mesajla bile yapılabilir, ama çağrıyı yazılı ve tarihli tutun.
- Yönetim modelini seçin. Tek yönetici, dönüşümlü yöneticilik (her yıl başka daire) veya yöneticisiz kurul yönetimi. Seçim yapılacaksa yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır (KMK m.34).
- Bütçeyi yazıya dökün. Elektrik, su, temizlik, sigorta ve küçük onarımları içeren yıllık bir bütçe hazırlayın; aidat buna göre belirlensin.
- Ayrı hesap açın. Aidatın kişisel hesapta toplanması en sık tartışma sebebidir. Seçenekler için apartman banka hesabı nasıl açılır yazımıza bakın.
- Kararları kaydedin. Alınan her kararı tarih ve imzalarla deftere geçirin.
- Gelir-gideri herkesle paylaşın. Küçük binalarda güven, “kim ne ödedi, para nereye gitti” sorusunun cevabının herkese açık olmasına bağlıdır.
Kimse gönüllü olmazsa ne olacağını ve seçilen kişinin görevi reddedip reddedemeyeceğini apartman yöneticisi olmak zorunlu mu yazımızda; seçimin nasıl yapılacağını ise apartman yöneticisi nasıl seçilir rehberimizde anlattık.
Anlaşamazsanız: Sulh Mahkemesi
Kat malikleri bir yönetici üzerinde anlaşamazsa kanun bir çıkış yolu da sunar:
“Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.” (KMK m.34)
Bu hüküm daire sayısıyla sınırlı değildir; küçük bir apartmanda da yönetim kilitlenirse herhangi bir kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Mahkemenin atadığı yönetici, altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.
Küçük binalar için tasarlanmış basit bir aidat ve gider takibi arıyorsanız küçük apartmanlar için çözümümüze göz atabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.34 — mevzuat.gov.tr