Apartman PortalKısa cevap: Kat malikleri, binanın yönetimini tek bir yöneticiye veya üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir (KMK m.34/1). Küçük ve orta ölçekli apartmanlarda tek yönetici hızlı ve sade bir modeldir; çok bağımsız bölümlü binalarda veya iş yükü fazla olan sitelerde yönetim kurulu yükü paylaştırır ve iç denetimi artırır. Kurul seçilirse, üyeler vekâleti birlikte üstlenmiş sayılabileceğinden sorumluluk konusunu baştan netleştirmek gerekir (KMK m.38, TBK m.511).
"Bir kişi mi seçelim, üç kişi mi?" sorusu genellikle toplantıda, aday çıkmadığında veya güven sorunu yaşandığında gündeme gelir. Bu yazıda iki modelin yasal çerçevesini, pratik farklarını ve yönetim kurulunda örnek bir görev dağılımını bulacaksınız.
Yasal Çerçeve: KMK m.34
"Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir." (KMK m.34/1)
Kanun, yönetim kurulunu "üç kişilik" olarak tanımlar. Atama usulü, görev süresi ve görevler iki modelde aynıdır: atama sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır (KMK m.34/4), görev her yıl yenilenir (KMK m.34/5), görevler KMK m.35'te sayılanlardır. Kurulun kendi içinde nasıl karar alacağı ise KMK'da ayrıca düzenlenmez; bu boşluğu yönetim planı veya atama kararı doldurmalıdır (KMK m.28/1).
Karşılaştırma Tablosu
| Ölçüt | Tek yönetici | Yönetim kurulu (3 kişi) |
|---|---|---|
| Karar hızı | Yüksek; tek kişi karar verir | Daha yavaş; iç karar usulü gerekir |
| İş yükü | Tek kişide toplanır | Üç kişiye bölünür |
| İç denetim | Dış denetçiye bağlı (KMK m.41) | Üyeler birbirini doğal olarak denetler; dış denetim yine önerilir |
| Sorumluluk | Vekil gibi sorumlu (KMK m.38) | Birlikte üstlenilen vekâlette müteselsil sorumluluk gündeme gelebilir (TBK m.511/2) |
| Banka ve imza | Yönetici sıfatıyla tek hesap (KMK m.35/j) | Hesabın kimin adına açılacağı ve imza yetkisi kararda belirtilmeli |
| İlan yükümlülüğü | Yöneticinin adı ve adresi asılır | Her üyenin bilgisi asılır; asılmazsa her üyeye idari para cezası verilebilir (KMK m.34/son) |
| Uygun olduğu yapı | Az bağımsız bölümlü apartmanlar | Büyük apartmanlar, siteler, iş yükü yoğun binalar |
Sorumluluk: Kurul Üyeleri Birlikte mi Sorumlu?
KMK m.38, yöneticinin kat maliklerine karşı "aynen bir vekil gibi" sorumlu olduğunu söyler. Türk Borçlar Kanunu, vekâleti birden fazla kişinin birlikte üstlendiği durum için şu kuralı koyar:
"Vekâleti birlikte üstlenenler, vekâletin ifasından müteselsil olarak sorumludurlar ve yetkilerini başkalarına devir hakları olmadıkça, vekâlet vereni, ancak birlikte yaptıkları fiil ve işlemleriyle borç altına sokabilirler." (TBK m.511/2)
Müteselsil sorumluluk, zarar gören tarafın zararın tamamını üyelerden herhangi birinden isteyebilmesi demektir. Bu hükmün yönetim kurulu üyelerine somut olayda nasıl uygulanacağı tartışmalı olabilir; ancak pratik ders açıktır: kurul üyeleri, diğer üyelerin işlemlerinden habersiz kalmamalıdır. Hesap ve harcama kayıtlarının tüm üyelerce görülebilir olması bu yüzden önemlidir.
Yönetim Kurulu Kurarken Adım Adım
Adım 1: Atama kararında iç usulü belirleyin
Karar defterine en az şunları yazın: başkan kim, kurul nasıl karar alır (örneğin oy çokluğu), hangi tutarın üzerindeki harcamalar için üç üyenin onayı gerekir, kurulu dışarıya kim temsil eder.
Adım 2: Banka hesabı ve imza yetkisini netleştirin
KMK m.35/j, paraların "muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle" açılan hesapta tutulmasını öngörür. Kurulda hesabın hangi üye adına açılacağı ve ödemelerde tek mi çift mi imza aranacağı bankayla birlikte önceden belirlenmelidir.
Adım 3: Görevleri dağıtın
Aşağıdaki dağılım bir örnektir; binanızın ihtiyacına göre uyarlayın:
- Başkan: Kurul toplantılarının çağrısı (KMK m.35/k), tebligatın kabulü (KMK m.35/f), dış yazışmalar, hukuki takip kararları (KMK m.35/i).
- Mali işler üyesi: Avans ve aidat tahsilatı (KMK m.35/d), ödemeler (KMK m.35/e), işletme defteri ve yıllık hesap verme hazırlığı (KMK m.36 ve m.39).
- Teknik işler üyesi: Bakım ve onarım (KMK m.35/b), asansör aylık bakım ve yıllık kontrol (KMK m.35/l), sigorta takibi (KMK m.35/c).
Adım 4: Denetimi ayrı tutun
Kurul üyelerinin birbirini görmesi dış denetimin yerini tutmaz. Kat malikleri kurulu, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçebilir (KMK m.41/3). Ayrıntılar için apartman denetçisi görevleri yazımıza bakın.
Hangisini Seçmeli? Pratik Kriterler
- Gönüllü bulmak zor mu? Kurul, "tek başıma yapamam" diyenleri ikna etmenin iyi bir yoludur.
- Güven sorunu mu var? Kurul ve ayrı bir denetçi birlikte şeffaflığı artırır.
- Bina küçük mü? Tek yönetici ve yıllık hesap verme çoğu zaman yeterlidir.
- Karar gecikmesi tolere edilebilir mi? Acil arızaların sık olduğu binalarda kurul içinde bir üyeye harcama limiti tanımlamak gecikmeyi önler.
Seçim toplantısının usulü için apartman yöneticisi nasıl seçilir rehberine bakabilirsiniz.
Kurulda İletişim ve Kayıt
Yönetim kurulunun en sık yaşadığı sorun, kararların özel mesajlarda kalması ve üyelerin birbirinin yaptığından habersiz olmasıdır. Apartman Portal'da birden fazla yönetici aynı binaya yetkilendirilebilir; tahsilat ve gider kayıtları tüm yöneticilerce görülür, sakinlere duyurular tek yerden yapılır. Rollerin nasıl çalıştığını çoklu yönetici ve yönetim devri yazısında anlattık.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.