Apartman PortalTek bir apartmanı yönetmekle birkaç bloktan, havuzdan, spor salonundan, güvenlikten ve peyzajdan oluşan bir siteyi yönetmek arasında büyük fark vardır. Sitelerde karar mekanizması katmanlıdır: her blok kendi işini, site bütünü ortak tesisleri yönetir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu yapılar için toplu yapılara ilişkin özel hükümler (m.66 ve devamı) getirmiştir. Bu rehberde site yönetiminin hukuki iskeletini, blok ve site yönetiminin nasıl ayrıştığını, giderlerin nasıl paylaşıldığını ve profesyonel yönetim firmasının ne zaman mantıklı olduğunu adım adım anlatıyoruz.
Toplu Yapı Nedir?
KMK m.66'ya göre toplu yapı, onaylı bir imar planına göre bir veya birden fazla parsel üzerinde yapılmış ya da yapılacak; altyapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisler, hizmetler ve yönetim bakımından birbiriyle bağlantılı birden fazla yapıdan oluşan yapı topluluğudur. Günlük dilde "site" dediğimiz yapıların büyük kısmı bu tanıma girer. Ancak her site otomatik olarak toplu yapı hükümlerine tabi değildir; toplu yapı yönetim planı ve tapu kayıtları belirleyicidir. Sitenizin durumunu tapudaki yönetim planından kontrol edin.
Toplu yapı hükümleri hangi maddelerde?
Toplu yapılara ilişkin özel hükümler KMK'nın ek bölümünde, m.66 ile m.73 arasında yer alır. Başlıca konular şunlardır:
| Konu | Madde | Özet |
|---|---|---|
| Tanım ve kapsam | m.66 | Toplu yapının tanımı, ortak yer ve tesisler |
| Yönetim | m.69 | Blok kurulları, temsilciler kurulu, toplu yapı kurulu kademeleri |
| Temsilciler kurulu ve yönetim planı | m.70 ve devamı | Kurulların oluşumu, yetkileri, yönetim planının değiştirilmesi |
| Diğer özel hükümler | m.71–m.73 | Yönetici, denetim ve uygulama ayrıntıları |
Madde başlıkları ve numaralandırma zaman içinde yapılan değişikliklerle farklılık gösterebildiğinden, işlem yapmadan önce güncel metni mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edin.
Blok Yönetimi ve Site Yönetimi Farkı
KMK m.69'a göre toplu yapı kapsamındaki her blok, yalnızca kendisini ilgilendiren konularda ve yalnızca o bloğa ait ortak yerler bakımından blok kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Sitenin bütününü ilgilendiren konular ise üst kademedeki kurullar tarafından karara bağlanır.
| Konu | Blok yönetimi | Site (toplu yapı) yönetimi |
|---|---|---|
| Karar organı | Blok kat malikleri kurulu | Temsilciler kurulu / toplu yapı temsilciler kurulu |
| Tipik konular | Blok asansörü, merdiven temizliği, blok çatısı, blok kalorifer | Havuz, güvenlik, peyzaj, site yolları, sosyal tesis, site personeli |
| Yönetici | Blok yöneticisi | Site yöneticisi veya yönetim kurulu |
| Bütçe | Blok işletme projesi | Site işletme projesi |
| Gider paylaşımı | Blok içindeki arsa payı / plan | Toplu yapı yönetim planındaki esas |
Temsilciler kurulu nasıl oluşur?
Yönetim planında aksi düzenlenmedikçe ada temsilciler kurulu, her blokta kat maliklerince seçilen temsilcilerden (uygulamada çoğunlukla blok yöneticilerinden) oluşur. Birden fazla ada varsa, ada temsilcilerinden oluşan toplu yapı temsilciler kurulu kurulur. Kurulun üye sayısı ve seçim usulü toplu yapının özelliklerine göre yönetim planında belirlenir. Kanun, kat malikleri kurulunun bazı yetkilerinin yönetim planıyla temsilciler kuruluna devredilebilmesine imkan tanır; bu nedenle sitenizde hangi kararın hangi kurulda alınacağını yönetim planı belirler.
Toplu yapı yönetim planı
Sitenin anayasası niteliğindeki toplu yapı yönetim planı; kurulların yapısını, gider paylaşım esasını, ortak tesislerin kullanım kurallarını düzenler. Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi, tek apartmandaki KMK m.28 kuralından farklı olarak, temsilciler kurulunda bağımsız bölümlerin beşte dördünün temsil edildiği bir çoğunlukla yapılır. Tek apartmanlarda değişiklik süreci için genel kurul toplantısı rehberimize bakabilirsiniz.
Adım Adım Site Yönetimi
- Yönetim planını edinin ve haritalayın: Hangi karar blokta, hangisi temsilciler kurulunda alınıyor? Bir karar matrisi çıkarın.
- Kurulları eksiksiz oluşturun: Her blokta yönetici ve temsilci seçildiğinden emin olun. Eksik blok temsilcisi, temsilciler kurulu kararlarını tartışmalı hale getirebilir.
- İki katmanlı bütçe hazırlayın: Blok giderleri ve site giderleri ayrı işletme projelerinde gösterilmelidir. Maliklere tek aidat bildirilse bile dökümde iki kalem ayrı görünmelidir.
- Personel yönetimini kurumsallaştırın: Güvenlik, temizlik, bahçıvan ve teknik personelin iş sözleşmeleri, SGK bildirimleri ve bordroları düzenli tutulmalıdır.
- Ortak tesis kurallarını yazılı hale getirin: Havuz saatleri, sosyal tesis rezervasyonu, misafir otoparkı gibi kurallar yönetim planına veya kurul kararına dayanmalıdır.
- İletişim kanalını tekleştirin: Yüzlerce haneye WhatsApp gruplarıyla ulaşmak dağınıklık yaratır. Blok bazlı ve site geneli duyuruları ayıran bir sistem kurun.
- Denetimi planlayın: Site bütçeleri büyüktür; periyodik denetim ve yıllık denetim raporu ihmal edilmemelidir.
Personel ve Ortak Tesis Giderleri
Sitelerde bütçenin en büyük kalemleri genellikle personel (güvenlik, temizlik, teknik), enerji (ortak alan aydınlatma, havuz pompaları), bakım sözleşmeleri ve sigortadır. Giderin kime yükleneceği, giderin hangi ortak yerle ilgili olduğuna bağlıdır:
- Yalnız bir bloğa ait giderler: Asansör bakımı, blok merdiven temizliği gibi kalemler o bloğun maliklerince paylaşılır.
- Site geneline ait giderler: Güvenlik, peyzaj, site yolları, sosyal tesis gibi kalemler toplu yapı yönetim planındaki esasa göre tüm bağımsız bölümlere dağıtılır.
- Kullanıma bağlı giderler: Bazı sitelerde sosyal tesis kullanım ücreti gibi ek düzenlemeler bulunur; bunların dayanağının yönetim planı veya usulüne uygun kurul kararı olması gerekir.
Ortak gider paylaşımının genel esasları için KMK m.20 sayfamıza bakabilirsiniz. Personel istihdamında asgari ücret ve SGK prim oranları her yıl değiştiğinden bütçeyi hazırlarken güncel değerleri kontrol edin.
Profesyonel Yönetim Firması Ne Zaman Mantıklı?
Gönüllü yönetici modeli küçük sitelerde işleyebilir; ancak belirli bir ölçekten sonra iş yükü ve sorumluluk artar. Aşağıdaki durumlarda profesyonel yönetim firması değerlendirilebilir:
| Gösterge | Gönüllü yönetim yeterli olabilir | Profesyonel yönetim düşünülebilir |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm sayısı | Birkaç blok, sınırlı sayıda daire | Yüzlerce bağımsız bölüm |
| Personel | Yok veya 1–2 kişi | Güvenlik, temizlik, teknik ekip |
| Ortak tesis | Bahçe, otopark | Havuz, spor salonu, sosyal tesis |
| Tahsilat sorunu | Düşük | Yüksek, düzenli icra takibi gerekiyor |
| Gönüllü bulma | Kolay | Kimse görevi üstlenmek istemiyor |
Profesyonel firma seçerken sözleşmede hizmet kapsamını, raporlama sıklığını, paranın kimin adına hangi hesapta tutulacağını ve fesih koşullarını net yazdırın. Firma yönetici sıfatıyla KMK'daki yükümlülüklerin tamamına tabidir; yönetici görevlerinin çerçevesi için yönetici atanması ve görevleri sayfamıza bakın. Firmaların işini kolaylaştıran araçlar için yönetim firmaları çözümümüzü inceleyebilirsiniz.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.28, m.35, m.66–m.73 (toplu yapılara ilişkin özel hükümler) — mevzuat.gov.tr
- Genel çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu
Apartman Portal, blok ve site giderlerini ayrı bütçelerde izlemenize, blok bazlı duyuru göndermenize ve tüm tahsilatı tek panelde görmenize yardımcı olur. Çok bloklu yapılar için site yönetimi çözümümüze göz atabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.