Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Adım Adım 6306

Kısa cevap: Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında binanın yıkılma veya ağır hasar riski taşıyıp taşımadığının, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırılan inceleme ile belirlenmesidir. Masrafı yapı maliklerine aittir. Sonuç tapuya bildirilir, maliklere e-Devlet üzerinden duyurulur ve muhtarlıkta ilan edilir; maliklerin 15 gün içinde itiraz hakkı vardır. Tespit, kentsel dönüşüm sürecinin ilk resmi adımıdır.

Bu yazı yalnızca tespit aşamasını anlatır. Tespitten sonraki karar ve anlaşma süreci için kentsel dönüşüm karar süreci rehberimize bakabilirsiniz.

Riskli Yapı Nedir?

“Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,” (6306 s.K. m.2/1-d)

Burada önemli nokta şudur: Riskli yapı, binanın tek tek incelenmesiyle belirlenir ve tespit tüm ana gayrimenkul için yapılır; tek bir daire için değil. Bir binanın “riskli alan” içinde olması ile “riskli yapı” olması farklı kavramlardır; riskli alan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan bir bölgeyi ifade eder (m.2/1-ç).

Kanuni Dayanak: 6306 m.3

“Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir.” (6306 s.K. m.3/1)

Aynı fıkraya göre Başkanlık veya İdare (belediye) tespiti kendisi de yapabilir ya da maliklere süre vererek isteyebilir; malikler süresinde yaptırmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır.

Adım Adım Riskli Yapı Tespiti

1. Bilgi toplayın. Tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm), varsa yapı ruhsatı, proje ve iskân belgeleri sürecin her aşamasında işinize yarar. Belediyenin imar arşivinden proje örneği istenebilir.
2. Lisanslı kuruluş seçin. Tespit yalnızca Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılabilir. Güncel liste Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının internet sitesinde yayımlanır; birden fazla kuruluştan teklif alabilirsiniz.
3. Başvuruyu yapın. Başvuru, malik veya kanuni temsilcisi tarafından yapılır. Bakanlığın kentsel dönüşüm sayfası ve e-Devlet üzerinden çevrim içi başvuru imkânı da duyurulmaktadır; güncel başvuru kanalını başvurmadan önce kontrol edin. Uygulamada başvurunun tek bir malik tarafından yapılabildiği belirtilmektedir; kendi durumunuzu il müdürlüğüne teyit edin.
4. Bina incelemesine izin verin. Kuruluş binada ölçüm yapar ve beton numunesi (karot) alır. Tespitin engellenmesi halinde, idarenin talebiyle ve mülki idare amirinin yazılı izniyle kapalı alanlar kolluk eşliğinde açtırılarak tespit yapılabilir (m.3/1).
5. Rapor idareye bildirilir. Kuruluş sonucu Başkanlığa veya İdareye bildirir.
6. Tapuya ve maliklere bildirim. Riskli yapı, tespitten itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir; tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir (m.3/2).
7. İtiraz süresini takip edin. Malikler 15 gün içinde itiraz edebilir (aşağıya bakın).

İtiraz Hakkı ve Süresi

“Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir.” (6306 s.K. m.3/1)

İtirazlar, üniversitelerin ilgili bölümlerinden görevlendirilen öğretim üyeleri ile Bakanlık/Başkanlık personelinden oluşan teknik heyetlerce incelenir. Sürenin başlangıcı için kanun açık bir kural koyar: muhtarlıktaki ilanın son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (m.3/2). Bu nedenle ilan tarihini ve e-Devlet bildirimini kaçırmamak önemlidir.

Tespitten Sonra Ne Olur?

• Yıkım süresi: Riskli yapıların maliklerine yıkım için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (m.5/3).
• Karar yeter sayısı: 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra, yeniden yapım ve değerlendirme kararları, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır (m.6/1).
• Hizmetlerin kesilmesi: Uygulama sırasında talep edilmesi halinde riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler durdurulur (m.4/3).
• Kira yardımı: Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya kira yardımı yapılabilir (m.5/1). Kiracı tarafı için kentsel dönüşümde kiracının hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Pratik Örnek

On daireli bir binada bir kat maliki tespiti kendi başına yaptırmak istiyor olsun. Malik, lisanslı kuruluşlardan teklif alır, ücreti öder ve başvuruyu yapar. Diğer malikler binaya erişimi engellerse idare mülki amirin izniyle tespiti yaptırabilir. Rapor riskli çıkarsa tapuya beyan düşülür, e-Devlet bildirimi gelir ve muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 günlük itiraz süresi işler. Masrafın diğer maliklerle nasıl paylaşılacağını önceden kat malikleri kurulu toplantısında konuşmak, sonradan çıkacak tartışmayı azaltır.

Yönetici İçin Notlar

• Tespit süreci başlarsa kat maliklerini yazılı olarak bilgilendirin; e-Devlet bildirimini görmeyen malikler olabilir.
• Tespit masrafının ortak giderden karşılanması gündeme gelirse bunu kurul kararıyla ve karar defterine yazarak yapın.
• Tapu beyanı ve muhtarlık ilanı tarihlerini kayıt altına alın; itiraz süresi bu tarihlere bağlıdır.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.2, m.3, m.4, m.5, m.6 — mevzuat.gov.tr
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel dönüşüm — kentseldonusum.csb.gov.tr
• e-Devlet Kapısı — turkiye.gov.tr