Apartman PortalKısa cevap: Siteniz tapuda toplu yapı olarak kurulmuşsa bir blok, kendi kurulunda aldığı bir kararla site yönetiminden tek taraflı ayrılamaz. Kanuna göre toplu yapının tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.70/1); ortak tesisler, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeridir (m.67) ve hiçbir malik “kullanmıyorum” diyerek site gider payından kaçınamaz (m.72/3). Buna karşılık her blok, yalnız kendine ait ortak yerleri zaten kendi blok kat malikleri kuruluyla yönetir ve kendi yöneticisini seçer (m.69, m.71). Blokların yetkisini genişletmek veya site düzenini değiştirmek yönetim planı değişikliğiyle mümkündür; 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra bunun için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir. Site toplu yapı değilse sonuç, yönetim planınıza ve binalar arasındaki anlaşmaya bağlıdır.
“Bizim blok siteden ayrılsın, aidatımızı kendimiz toplayalım” talebi özellikle büyük ve eski sitelerde sık gündeme gelir. Gerekçe çoğu zaman benzerdir: site aidatının yüksek bulunması, havuz, spor salonu veya güvenlik gibi hizmetlerden eşit yararlanılmadığı düşüncesi ya da site yönetimine duyulan güvensizlik. Bu yazıda önce sitenizin hukuki statüsünü nasıl tespit edeceğinizi, ardından her durumda hangi yolların açık olduğunu anlatıyoruz.
Önce Statü: Siteniz Kanunen “Toplu Yapı” mı?
Günlük dilde “site” denen her yerleşim, KMK'daki anlamıyla toplu yapı değildir. Kanunun tanımı şöyledir:
“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” (KMK m.66/1)
Uygulamada üç farklı tabloyla karşılaşılır:
| Durum | Nasıl anlaşılır? | Blok ayrılabilir mi? |
|---|---|---|
| 1. Tapuda toplu yapı olarak kurulmuş site | Tek yönetim planı bütün siteyi kapsar; ortak tesislerin bulunduğu parseller, tahsis edildikleri bağımsız bölümler gösterilerek tapuya kaydedilmiştir (m.67/1) | Tek taraflı olarak hayır; blok kendi iç işlerini yönetir, site ortak giderlerine katılmaya devam eder |
| 2. Tek parselde birden çok blok, tek kat mülkiyeti | Bütün bloklar aynı ana gayrimenkulün parçasıdır; tek yönetim planı vardır | Aynı ana gayrimenkulde kaldıkça ayrı bir yapı gibi yönetilemez; blok bazlı yönetim yönetim planıyla düzenlenebilir |
| 3. Ayrı parsellerde, ayrı yönetim planlı binalar; ortak yönetim bir sözleşme veya protokole dayanıyor | Her binanın kendi kat mülkiyeti ve yönetim planı vardır | Çoğu zaman mümkündür; şartları o anlaşma ve ortak alanların mülkiyeti belirler |
Hangi tabloda olduğunuzu anlamak için tapu kaydını ve yönetim planını görmeniz gerekir; plana nasıl ulaşacağınızı yönetim planı nereden alınır yazımızda anlattık. Toplu yapılarda yapıların konumu ve ortak yerlerin kullanım amacı onaylı vaziyet planında ve projelerde de gösterilir (m.68/1). Emin olamıyorsanız tapu müdürlüğüne veya bir avukata danışın. Bu yazının devamı ağırlıklı olarak birinci duruma, yani toplu yapıya ilişkindir.
Toplu Yapıda Blok Zaten Neyi Kendisi Yönetir?
Siteden ayrılmak isteyen blokların önemli bir kısmı, kanunun bloğa halihazırda tanıdığı yetkiyi bilmez:
“Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.” (KMK m.69/1)
Bundan çıkan pratik sonuçlar:
- Bloğun kendi ortak yerleri: Yalnız o bloğa ait asansör, çatı, merdiven, giriş holü gibi yerlere ilişkin kararları blok kat malikleri kurulu verir.
- Kendi yöneticisi: Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok kat malikleri kurulu blok için yönetici ve denetçi atar (m.71/1). Blok yöneticisi, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir (m.71/2).
- Ayrı gider kalemi: Belli bir yapıya veya yapıların yalnız birkaçına tahsis edilmiş yerlerin giderlerini o yapılardaki malikler, bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş tesislerin giderlerini ise bütün kat malikleri karşılar (m.72/1).
- Site kararlarında söz hakkı: Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse toplu yapı temsilciler kurulu blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur; bunlar kurulda yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (m.69/3).
Kısacası “ayrılma” talebinin bir bölümü, bloğun kendi kurulunu düzenli toplaması, kendi yöneticisini seçmesi ve blok giderlerini site giderlerinden ayrı izlemesiyle karşılanabilir. Kurulların yapısını temsilciler kurulu tanımında özetledik.
Neden Tek Taraflı Ayrılık Mümkün Değil?
Toplu yapıda üç kanun hükmü, bir bloğun kendi kararıyla siteden çıkmasının önünde durur.
1. Tek yönetim planı bütün malikleri bağlar
“Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır.” (KMK m.70/1)
Bir blok kurulunun oybirliğiyle bile “ayrıldık” demesi, bütün siteyi bağlayan yönetim planını değiştirmez. Plan değişikliği temsilciler kurulunda, kanundaki oranla yapılır.
2. Ortak tesisler tapuda bağımsız bölümlere tahsis edilmiştir
Toplu yapıdaki ortak sosyal ve altyapı tesisleri, bulundukları parsele veya yapıya bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır ve bu tahsis tapu siciline kaydedilir (m.67). Bir bloğun bu ortak yerlerden tamamen kopması, tapu kayıtlarına dokunan bir konudur. Bunun hangi işlemle ve kimlerin rızasıyla yapılacağı kanunda ayrıca düzenlenmemiştir; sitenizin tapu kayıtlarıyla birlikte bir avukat ve tapu müdürlüğüyle değerlendirilmelidir.
3. Kullanmamak gider payından kurtarmaz
“Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.” (KMK m.72/3)
Bu nedenle “havuzu kullanmıyoruz, siteden ayrıldık, site aidatı ödemeyeceğiz” yaklaşımı, gider borcunu ortadan kaldırmaz; borç biriktikçe icra takibi riski doğar. Blok kat malikleri ve toplu yapı temsilcileri kurulu kararlarının İcra ve İflas Kanunu m.68/1'deki belgelerden sayıldığını da hatırlatalım (m.72/2).
2026 Değişikliği: Site Yönetim Planı Artık Üçte İkiyle Değişiyor
7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunun 5. maddesi, m.70'in birinci ve ikinci fıkralarındaki “beşte dördünün” ibaresini “üçte ikisinin” olarak değiştirdi ve maddeye “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” fıkrasını ekledi. mevzuat.gov.tr'deki değişiklik tablosuna göre bu değişiklik 22/5/2026'da yürürlüğe girdi. Ayrıntılar için 7579 sayılı Kanunla gelen değişiklikler yazımıza bakabilirsiniz. Blok ayrılması tartışmasındaki pratik etkisi:
- Oran tamsayı üzerinden: Üçte iki, toplantıya katılanlara göre değil, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısına göre hesaplanır. Örneğin 600 bağımsız bölümlü bir sitede, toplam 400 bağımsız bölümü temsil eden üyelerin oyu gerekir.
- Geçici yönetim hükümleri: Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (m.70/2).
- Eski planlar: Yönetim planınızda hâlâ farklı bir oran yazıyorsa, yeni eklenen fıkra nedeniyle m.70'e aykırı plan hükümleri uygulanmaz. Planınızdaki oranın bu kapsamda kalıp kalmadığını bir hukukçuyla kontrol edin.
Bloğunuz Ayrılmak İstiyorsa: Adım Adım
Adım 1: Asıl sorunu adlandırın
Talebin arkasında genellikle üç sorundan biri vardır: gider dağılımı, hizmet kalitesi veya temsil. Her birinin çözümü farklıdır ve çoğu, tam ayrılık gerektirmez.
Adım 2: Statüyü belgeyle tespit edin
Tapu kaydını, yönetim planını ve varsa vaziyet planını edinin. Sitenin toplu yapı olup olmadığı, ortak tesislerin hangi bağımsız bölümlere tahsis edildiği ve planın bloklara hangi yetkileri verdiği bu belgelerde yazar.
Adım 3: Blok kat malikleri kurulunda karar alın
Blok tek başına siteden çıkamasa da kendi kurulunda bir talep kararı alabilir ve blok yöneticisini bu talebi temsilciler kuruluna taşımakla görevlendirebilir. Toplu yapıya ilişkin özel hükümler saklı kalmak üzere KMK'nın diğer hükümleri toplu yapılara da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır (m.74); toplantı ve yeter sayı için bu genel kurallar esas alınır.
Adım 4: Gider dağılımını sorgulayın
Bir tesis yalnızca belirli blokların kullanımına tahsis edilmişse, giderini yalnız o bloklardaki malikler karşılar (m.72/1). İşletme projesinde bu ayrım yapılmamışsa itiraz noktası budur. Kurul kararlarına karşı iptal davası, kural olarak kararın alındığı veya öğrenildiği tarihten başlayan sürelere bağlıdır (m.33/1); süreleri kaçırmamaya dikkat edin.
Adım 5: Temsilciler kurulunda yönetim planı değişikliği önerin
Blok yönetimlerine daha fazla yetki, blok bazlı ayrı işletme projesi, belirli tesislerin giderlerinin yalnız kullanan bloklara bırakılması veya temsil kurallarının yeniden düzenlenmesi gibi değişiklikler, m.70/1'deki üçte iki oranıyla yapılabilir. Toplu yapılarda kurullar, yönetim planında gösterilen zamanlarda ve en geç iki yılda bir toplanır (m.29/1); önerinizi olağan toplantıyı beklemeden gündeme getirmek için olağanüstü toplantı yollarını da değerlendirin.
Adım 6: Tam ayrılık hedefleniyorsa hukuki destek alın
Tapu kayıtlarına, ortak yer tahsislerine ve parsel düzenine dokunan bir ayrılık, kurul kararlarının ötesinde bir iştir. KMK'nın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerinde çözülür (Ek m.1). Kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olabilir (6325 sayılı Kanun m.18/B); kendi uyuşmazlığınızın bu kapsamda olup olmadığını avukatınıza sorun.
Toplu Yapı Olmayan Sitelerde Durum
Tek parselde birden çok blok
Bütün bloklar tek bir ana gayrimenkulün parçasıysa, kanun açısından ortada tek bir apartman vardır. Bloklar aynı kat malikleri kuruluna tabidir; yönetim planı, blok bazlı yönetim ve gider ayrımı gibi konuları düzenleyebilir. Bu durumda plan değişikliği için toplu yapıdaki üçte iki değil, KMK m.28/3 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Süreci yönetim planı nasıl değiştirilir yazımızda anlattık.
Ayrı parsellerde, sözleşmeyle birleşmiş binalar
Her binanın kendi kat mülkiyeti ve yönetim planı varsa, “site yönetimi” çoğu zaman binalar arasında yapılmış bir protokole veya ortak bir örgütlenmeye dayanır. Bu durumda ayrılmanın şartlarını o belge belirler. Ortak kullanılan yol, otopark veya sosyal tesis kimin mülkiyetindeyse, ayrılan binanın o alanla ilgili hak ve gider yükümlülüklerinin devam edip etmediği ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni Sitelerde Geçici Yönetim
Bloklar arasındaki gerginliğin bir kısmı, temsilciler kurulu oluşmadan önceki geçici yönetim döneminde yaşanır. Yönetim planında temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir geçici yönetim öngörülebilir; geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve bu süre her halde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer (m.73). Geçici yönetime ilişkin plan hükümleri, bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (m.70/2). Sorun geçici yönetimden kaynaklanıyorsa ayrılmak yerine bu yol daha hızlı sonuç verebilir.
Site Yöneticisi İçin: Ayrılık Talebini Nasıl Karşılamalı?
- Gider tablosunu bloklara göre ayırın: Hangi giderin bütün siteye, hangisinin belirli bloklara ait olduğunu işletme projesinde açıkça gösterin.
- Blok kurullarının işlemesini sağlayın: Blokların kendi kararlarını alabildiği bir düzen, ayrılık talebinin en güçlü gerekçesini ortadan kaldırır.
- Temsilciler kurulunu düzenli toplayın: Blok yöneticilerinin oy gücünü ve gündem önerme yolunu herkese açıkça anlatın.
- Hukuki iddialarda dikkatli olun: “Ayrılamazsınız” demek yerine kanunun hangi alanı bloğa, hangisini siteye bıraktığını belgeyle gösterin.
Bunu da okuyun: Sitede Kargo ve Ziyaretçi Yönetimi: Kayıt, Teslim ve KVKK
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Sitenizin tapu kaydı ve yönetim planı sonucu değiştirebilir; somut durumunuz için bir avukata danışın.