Apartman Portal"Aidat neden bu kadar?" sorusu, apartman toplantılarının en çok tartışılan konusudur. Aidatın sağlam bir hesaba dayanması hem kat maliklerinin güvenini kazanmanın hem de ödemeyen kat malikine karşı hukuken güçlü olmanın ön şartıdır. Bu rehberde aidatın işletme projesi ile nasıl belirlendiğini, hangi giderin eşit, hangisinin arsa payına göre paylaştırıldığını ve 2026 rakamlarıyla örnek bir hesabı adım adım gösteriyoruz.
Aidatın Hukuki Dayanağı
Kanunda "aidat" kelimesi geçmez; aidat, kat maliklerinin ortak giderlere ve avans niteliğindeki ödemelere katılım payının günlük dildeki adıdır. İki temel madde belirleyicidir:
- KMK m.20: Ortak giderlere katılım kuralını koyar. Aksine anlaşma yoksa yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta, bakım, koruma, onarım gibi diğer ortak giderlerine ise arsa payı oranında katılır.
- KMK m.37: Yöneticinin, bir yıllık tahmini gider ve her kat malikinin ödeyeceği payı gösteren bir işletme projesi hazırlamasını düzenler. Proje kat malikleri kurulunca onaylanır; tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir ve kesinleşen proje, İcra ve İflas Kanunu m.68 anlamında borç ikrarını içeren belge niteliği kazanır.
Bu son nokta pratikte çok önemlidir: usulüne uygun onaylanmış bir işletme projesi, aidat borcu için başlatılan icra takibine itiraz edildiğinde itirazın kaldırılmasını kolaylaştırır.
Adım 1: Yıllık Gider Kalemlerini Çıkarın
Geçmiş yılın faturalarından ve banka dökümlerinden yola çıkarak bütün giderleri listeleyin. Tipik kalemler:
- Personel: Kapıcı/görevli maaşı, SGK primi, kıdem tazminatı karşılığı
- Enerji: Ortak alan elektriği, hidrofor, merkezi sistem varsa yakıt
- Bakım: Asansör bakımı ve periyodik kontrol, jeneratör, yangın tüpleri
- Temizlik ve bahçe: Malzeme, ilaçlama
- Sigorta: Bina sigortası, asansör sorumluluk sigortası
- Yönetim: Yönetici ücreti, banka masrafları, yazılım, noter ve kırtasiye
- Yedek akçe: Beklenmedik onarımlar için kurulca belirlenen pay
Adım 2: Kalemleri Eşit ve Arsa Payı Gruplarına Ayırın
KMK m.20'deki ayrım hesaplamanın kalbidir. Personel giderleri (yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi) eşit, diğerleri arsa payına göre dağıtılır. Kurul veya yönetim planı farklı bir dağıtım kararlaştırabilir; örneğin bazı sitelerde yönetim planında tüm giderlerin eşit bölüneceği yazar. Bu durumda yönetim planı uygulanır. Arsa payı oranlarınızı tapudan öğrenebilir, arsa payı hesaplama aracı ile yüzdeye çevirebilirsiniz.
Isınma giderlerinde ise pay ölçer (kalorimetre) varsa ayrıca ilgili yönetmelik ve sayaç ölçümüne dayalı dağıtım gündeme gelir; bu yazıdaki örnek merkezi ısıtma içermeyen bir apartmana göredir.
Adım 3: 2026 Rakamlı Örnek Hesap
12 daireli, kapıcılı, asansörlü bir apartman düşünelim. Toplam arsa payı 1.200/1.200; 4 büyük daire 120'şer, 8 küçük daire 90'ar arsa payına sahip (4×120 + 8×90 = 1.200).
Kapıcı maliyeti için 2026 asgari ücreti esas alınmıştır: aylık brüt 33.030 TL, işverene toplam maliyeti yaklaşık 40.214 TL (güncel değeri ve apartmanınıza uygulanabilecek teşvikleri muhasebecinizle kontrol edin).
| Gider kalemi | Yıllık tutar (TL) | Dağıtım |
|---|---|---|
| Kapıcı toplam işveren maliyeti (40.214 × 12) | 482.568 | Eşit |
| Ortak alan elektriği | 42.000 | Arsa payı |
| Asansör bakım ve periyodik kontrol | 36.000 | Arsa payı |
| Bina ve asansör sigortası | 18.000 | Arsa payı |
| Temizlik malzemesi, ilaçlama | 12.000 | Arsa payı |
| Yedek akçe | 36.000 | Arsa payı |
| Toplam | 626.568 |
Eşit kısım
482.568 TL ÷ 12 daire = 40.214 TL/yıl → 3.351,17 TL/ay her daire için.
Arsa payı kısmı
Arsa payına göre dağıtılacak toplam: 42.000 + 36.000 + 18.000 + 12.000 + 36.000 = 144.000 TL/yıl.
- Büyük daire (120/1.200 = %10): 14.400 TL/yıl → 1.200 TL/ay
- Küçük daire (90/1.200 = %7,5): 10.800 TL/yıl → 900 TL/ay
Aylık aidat
| Daire tipi | Eşit kısım | Arsa payı kısmı | Aylık aidat |
|---|---|---|---|
| Büyük (120 arsa payı) | 3.351,17 TL | 1.200,00 TL | 4.551,17 TL |
| Küçük (90 arsa payı) | 3.351,17 TL | 900,00 TL | 4.251,17 TL |
Kontrol: 4 × 4.551,17 + 8 × 4.251,17 = 52.214,04 TL/ay; ×12 = 626.568,48 TL. Aradaki birkaç kuruş yuvarlama farkıdır; uygulamada yuvarlamayı yukarı yapıp farkı yedek akçeye aktarmak yaygındır. Benzer bir hesabı kendi rakamlarınızla aidat paylaşım hesaplama aracı ile saniyeler içinde yapabilirsiniz.
Kapıcısız apartman ne olur?
Aynı apartmanda kapıcı olmasaydı eşit kısım sıfıra iner, aidat büyük dairede 1.200 TL, küçük dairede 900 TL olurdu. Görüldüğü gibi personel gideri aidatın büyük kısmını oluşturur; kapıcı istihdamı kararı bu nedenle mutlaka rakamla tartışılmalıdır.
Adım 4: Projeyi Kurula Sunun ve Onaylatın
- Taslak projeyi gider dökümüyle birlikte toplantı çağrısına ekleyin.
- Toplantıda kalem kalem açıklayın; itirazları tutanağa geçirin.
- Onaylanan projeyi karar defterine işleyin ve her kat malikine tebliğ edin.
- Yedi günlük itiraz süresi dolunca proje kesinleşir (KMK m.37).
Hazır bir format isterseniz işletme projesi örneğini indirebilir, ayrıntılı süreç için işletme projesi nasıl hazırlanır rehberimizi okuyabilirsiniz.
Yıl İçinde Aidat Değiştirilebilir mi?
Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde gider tahminleri yıl ortasında yetersiz kalabilir. Yönetici kendi başına aidatı artıramaz; yeni bir işletme projesi (veya ek bütçe) hazırlayıp kat malikleri kuruluna onaylatması gerekir. Bunu önlemek için projeye enflasyon payı eklemek veya "asgari ücret artışında personel kalemi otomatik güncellenir" gibi açık bir formülü karara yazmak pratik bir çözümdür.
Ödenmeyen Aidat
Aidatını süresinde ödemeyen kat maliki, KMK m.20 uyarınca ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Tutarı aidat gecikme faizi hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Aidatları her ay elle hesaplamak yerine, onaylanan projeyi bir kez tanımlayıp borçlandırmayı otomatik yapmak zaman kazandırır. Apartman Portal'ın aidat takibi özelliği eşit ve arsa payı dağıtımını birlikte destekler.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Rakamlar örnek amaçlıdır; güncel asgari ücret ve prim oranlarını resmi kaynaklardan kontrol edin.