Apartmanda Yedek Akçe (İhtiyat Fonu) Nasıl Oluşturulur?

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'nda “yedek akçe” veya “ihtiyat fonu” adıyla ayrı bir düzenleme yoktur; ancak kanun kat malikleri kuruluna yönetim tarzını belirleme yetkisi verir ve ortak yerlerin bakım, onarım ve güçlendirme giderleri için avans toplanmasına izin verir. Bu nedenle yedek akçe, işletme projesine ayrı bir gider satırı olarak yazılıp kat malikleri kurulunda karara bağlandığında hukuken sağlam bir zemine oturur. Toplanan para ortak banka hesabında, tercihen ayrı bir alt hesapta tutulmalı ve hangi durumda harcanacağı kararda yazılmalıdır.

Çatı akıttığında, asansör motoru yandığında veya kazan değişmesi gerektiğinde ek aidat toplamak hem zaman alır hem de komşular arasında gerginlik yaratır. Yedek akçe, bu büyük ama öngörülebilir giderleri yıllara yayarak aidatı düzenli tutmanın yoludur.

Yedek Akçenin Hukuki Dayanağı

Kanun, binanın nasıl yönetileceğine kurulun karar vereceğini söyler:

“Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” (KMK m.27)

Gider paylaşımında ise bakım ve onarım giderleriyle bunlar için toplanacak avans açıkça sayılır:

“b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;” (KMK m.20/1-b)

Yıllık bütçenin, yani işletme projesinin asgari içeriği de kanunda belirlidir:

“Bu projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.” (KMK m.37/2)

Bu üç hükmü birlikte okuduğumuzda pratik sonuç şudur: Yedek akçeyi “gelecekteki bakım ve onarım giderleri için toplanan avans” olarak tanımlayıp işletme projesinde gösterin ve kurul kararıyla kabul ettirin. Yöneticinin kurul kararı olmadan kendiliğinden fon biriktirmesi, ileride “bu para neden toplandı?” itirazına açık kalır.

Adım Adım Yedek Akçe Oluşturma

Adım 1: Büyük giderlerin listesini çıkarın

Önümüzdeki 3–5 yılda beklenen büyük kalemleri yazın: çatı ve yalıtım, asansör revizyonu, kazan veya hidrofor değişimi, dış cephe boyası, yangın tesisatı yenilemesi. Her kalem için kaba bir teklif veya piyasa araştırması yeterlidir.

Adım 2: Hedef tutarı ve süreyi belirleyin

Hedefi, tek seferde ödenmesi bütün malikleri zorlayacak giderlere göre koyun. Örneğin “3 yıl içinde asansör revizyonu için 900.000 TL” gibi somut bir hedef, belirsiz bir “kenarda para olsun” gerekçesinden çok daha kolay kabul görür.

Adım 3: Yıllık katkıyı hesaplayıp daireye dağıtın

Dağıtım, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında yapılır (KMK m.20/1-b). Dairelere düşen tutarı hızlıca bulmak için aidat paylaşım hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Adım 4: İşletme projesine ayrı satır olarak yazın

Yedek akçeyi temizlik veya elektrik giderlerinin içine gömmeyin; “Yedek akçe (bakım-onarım fonu)” başlıklı ayrı bir satır açın. Böylece malikler neye ödeme yaptığını görür ve fon, yıl sonu hesap verme sırasında ayrıca raporlanabilir.

Adım 5: Kat malikleri kurulunda karar alın

Gündeme “yedek akçe ayrılması, tutarı ve kullanım kuralları” maddesini açıkça yazın. Kurul, kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30/1). Kararda şu üç noktayı yazmanızı öneririz:

• Fonun amacı (ör. büyük onarım ve beklenmeyen arızalar),
• Harcama yetkisi (ör. belirli bir tutarın üzerindeki harcamalarda kurul kararı aranması),
• Fonun nerede tutulacağı ve nasıl raporlanacağı.

Adım 6: Parayı ayrı tutun ve raporlayın

Yönetici, topladığı paraları bankada yönetici sıfatıyla açılan hesapta tutmakla görevlidir (KMK m.35/1-j). Yedek akçe için aynı hesabın altında ayrı bir alt hesap veya vadeli hesap açmak, fonun günlük giderlere karışmasını önler. Hesap açma süreci için apartman banka hesabı nasıl açılır yazımıza bakın.

Örnek Hesap

Arsa payları farklıysa daire başı tutar da farklı olur. Enflasyon döneminde hedef tutarı her yıl güncellemek gerekir; bunu bütçe hazırlığıyla birlikte yapmak için enflasyon döneminde apartman bütçesi rehberimizi izleyebilirsiniz.

Sık Karşılaşılan Sorunlar

• Geçici projede sınır: Yürürlükte bir işletme projesi varken yöneticinin hazırlayacağı geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır (KMK m.37, 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkra). Yeni bir yedek akçe satırı bu sınırı aşıyorsa kurul kararını beklemek gerekir.
• Fonun başka işe harcanması: Kararda belirlenen amaç dışında harcama, yöneticinin vekil sıfatıyla sorumluluğunu doğurabilir (KMK m.38/1). Amaç dışı kullanım gerekirse yeni bir kurul kararı alın.
• Taşınan malikin “payımı geri verin” talebi: Kanunda bu konuda özel bir hüküm yoktur. Uyuşmazlık çıkmaması için kurul kararında fonun binaya ait olduğu ve malik değişikliğinde iade edilmeyeceği gibi bir kural açıkça yazılabilir; böyle bir kuralın sizin binanızdaki geçerliliği için hukuki destek alın.
• Kiracıdan yedek akçe istemek: Kiracı ile kiraya veren arasındaki paylaşım kira sözleşmesine ve genel hükümlere bağlıdır; ayrıntı için aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder yazısına bakın.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.20, 27, 30, 35, 37, 38) – mevzuat.gov.tr
• 7579 sayılı Kanun (7.5.2026), Resmî Gazete 22.05.2026, sayı 33261 – resmigazete.gov.tr