Apartman PortalKısa cevap: Hayır. Aidat ve gecikme tazminatı alacağı yöneticinin değil, kat maliklerinin ortak alacağıdır; yönetici bunu tahsil etmekle görevlidir, kendi takdiriyle silemez. Bir borçtan veya tazminattan vazgeçmek ancak kat malikleri kurulunun, herkese eşit uygulanan ve gerekçeli bir kararıyla savunulabilir; aksi halde yönetici, silinen tutar kadar kat maliklerine karşı kişisel olarak sorumlu tutulabilir.
"Yaşlı komşumuz, birikmiş faizini silelim", "zaten iki yıldır ödemiyor, kayıttan düşelim", "tazminatı kaldırırsak hemen ödeyecek" gibi talepler her yöneticinin önüne gelir. İyi niyetli bu kararlar, yıl sonu hesap verirken ya da yönetim devredilirken büyük tartışmaya dönüşebilir. Bu yazıda yöneticinin yetkisini, kurulun neyi karara bağlayabileceğini ve aynı amaca güvenli şekilde nasıl ulaşılacağını anlatıyorum.
Alacak Kimin?
KMK m.20'ye göre her kat maliki ortak giderlere ve avansa katılmakla yükümlüdür; ödemeyen hakkında "diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici" dava açabilir, icra takibi yapabilir ve ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı doğar. Yani alacağın sahibi kat malikleri topluluğudur; yönetici onları temsil eden ve alacağı tahsil eden kişidir. Ödenmeyen her lira, diğer kat maliklerinin cebinden karşılanır ya da binanın bakımından eksilir.
Gecikme tazminatı da kanundan doğar. Bir sözleşme cezası gibi yöneticinin kendi koyduğu bir şey değildir; dolayısıyla "ben koymadım, ben kaldırırım" mantığı da işlemez.
Yöneticinin Yetkisi ve Sorumluluğu
KMK m.35, yöneticinin görevleri arasında avansın toplanmasını (d bendi) ve borçlarını yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını (i bendi) sayar. KMK m.38 ise yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu söyler; bu nedenle sorumluluğun ölçüsünde vekâlet hükümlerine bakılır. 6098 sayılı TBK m.506 vd. uyarınca vekil, işi özenle görmek ve vekâlet verenin menfaatine uygun davranmakla yükümlüdür.
Bunun pratik anlamı şudur: Yönetici kurul kararı olmadan bir borcu veya tazminatı silerse, kat malikleri bu tutarı kendisinden talep edebilir. Ayrıca bu durum ibra (yöneticinin hesaplarının kurulca onaylanarak sorumluluktan kurtarılması) görüşmesinde ret gerekçesi olur. Ayrıntılar: apartman yöneticisinin sorumluluğu ve ibra.
Ne Yapılabilir, Ne Yapılamaz?
| İşlem | Yönetici tek başına | Kurul kararıyla | Not |
|---|---|---|---|
| Anapara borcunu silmek | Hayır | Riskli | Diğer kat maliklerinin payını artırır; oybirliği dışında iptal davası riski yüksektir. |
| Tek bir kişinin gecikme tazminatını silmek | Hayır | Riskli | Eşitlik ilkesine aykırılık itirazına açıktır. |
| Herkese açık, süreli yapılandırma (örn. "belirli tarihe kadar anaparayı ödeyenin birikmiş tazminatından vazgeçilir") | Hayır | Savunulabilir | Genel, ileriye dönük ve gerekçeli olmalı. |
| Taksitli ödeme planı (tazminat işlemeye devam eder) | Sınırlı | Evet | Plan yazılı olmalı; kurulun çerçevesini belirlemesi önerilir. |
| Hatalı tahakkuku düzeltmek | Evet | — | Bu affetme değil düzeltmedir; belgeyle ve ters kayıtla yapılır. |
| Kendi borcunu veya yakınının borcunu silmek | Kesinlikle hayır | Riskli | Açık çıkar çatışması. |
Kurul Kararıyla Vazgeçmenin Sınırları
Eşitlik ilkesi
Kat malikleri kurulu, kanuna ve yönetim planına aykırı olmamak kaydıyla ortak yönetime ilişkin kararlar alabilir. Ancak bir kat malikine tanınan ayrıcalık, diğerlerinin aleyhine sonuç doğurur. "Ahmet Bey'in tazminatı silinsin" kararı, düzenli ödeyen kat maliklerinin eşit davranılma beklentisini zedeler ve iptal davasına konu olabilir. Kurul kararına itiraz süreleri ve usulü için bkz. kat malikleri kurulu kararına itiraz.
Karar yeter sayısı
Kanunda borçtan vazgeçme için özel bir yeter sayı yoktur ve uygulamada tartışmalıdır. Başkasının alacak hakkından onun rızası olmadan vazgeçilmesi tartışması doğabileceğinden, özellikle anapara silme gibi kararlar için oybirliği en güvenli yoldur. Yeter sayılar hakkında genel bilgi: kat malikleri kurulu karar yeter sayıları.
Gerekçe ve belge
Kararda neden vazgeçildiği (tahsil masrafının alacağı aşması, zamanaşımı riski, toplu yapılandırmayla tahsilatı hızlandırma) açıkça yazılmalı, karar defterine işlenmeli ve muhasebede silme ayrı bir kayıt olarak gösterilmelidir. Kaydın kendisini değiştirmek değil, karşı kayıt düşmek esastır; böylece geriye dönük denetimde ne olduğu görülür.
Amacınıza Güvenle Ulaşmanın Yolu: Adım Adım
- Önce hesabı kontrol edin. Talep gerçek bir hesap hatasından kaynaklanıyorsa bu bir düzeltmedir; tahakkuku belgeyle düzeltin. Tazminatın doğru hesaplandığını gecikme tazminatı nasıl hesaplanır yazısıyla teyit edin.
- Ödeme planı önerin. Maddi sıkıntıdaki komşu için silme değil taksit genellikle yeterlidir. Plan yazılı olsun, kalan anapara üzerinden tazminat işlemeye devam etsin.
- Silme gerekiyorsa gündeme alın. Kurul toplantısında gündem maddesi olarak sunun; borçlunun adı yerine durum ve tutar üzerinden, ölçülü bilgiyle görüşün.
- Genel kural koyun. Tek kişiye değil, tüm borçlulara açık, tarihli bir yapılandırma kararı tercih edin.
- Kararı uygulayın ve raporlayın. Karar defterine işleyin, muhasebede ayrı kayıtla gösterin, yıl sonu faaliyet raporunda belirtin.
Zamanaşımı ve Takip Etmemek de Bir Tür Affetmedir
Yöneticilerin gözden kaçırdığı nokta şudur: Hiçbir şey yapmamak da sonuçta borcu silebilir. Aidat ve gecikme tazminatı alacağında zamanaşımı, Yargıtay uygulamasında dönemsel edim sayıldığından genellikle beş yıl kabul edilir (TBK m.147/1). Takip edilmeyen bir alacağın zamanaşımına uğraması, yöneticinin özen yükümlülüğü bakımından sorgulanabilir. Bkz. aidat borcu zamanaşımı.
Kat Maliki Olarak Borcunuzun Silinmesini İstiyorsanız
Yöneticiden kişisel bir "af" istemek yerine, durumunuzu yazılı olarak açıklayıp bir ödeme planı veya kurul gündemine alınma talebinde bulunun. Kurulda alınacak bir karar hem sizi hem yöneticiyi korur. Eğer borcun hatalı hesaplandığını düşünüyorsanız, bu af değil düzeltme talebidir; belgelerin size gösterilmesini isteyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.33, m.35, m.38
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.502 vd. (vekâlet sözleşmesi), m.506