Apartman PortalKısa cevap: Site aidatı çoğunlukla apartman aidatından yüksektir, çünkü iki katmanlı bir giderden oluşur: Oturduğunuz bloğun giderleri ile havuz, güvenlik, peyzaj, site yolları ve sosyal tesis gibi tüm siteye ait ortak giderler (KMK m.72). En büyük kalem genellikle personel ve güvenlik hizmetidir. Aidatın yüksekliği tek başına itiraz sebebi değildir; ancak işletme projesini, harcama belgelerini ve dağıtım anahtarını inceleme, temsilciler kurulunda itiraz etme ve hukuka aykırı kararlara karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açma hakkınız vardır.
Apartmandan siteye taşınanların ilk sorusu genellikle aynıdır: “Aynı büyüklükte daire için neden iki katı aidat ödüyorum?” Bu yazıda site aidatının nereden oluştuğunu, kalemlerin hangi kurala göre paylaştırıldığını ve aidatı yüksek bulduğunuzda izleyebileceğiniz yasal yolları adım adım anlatıyoruz. Genel aidat itirazı süreci için aidat çok yüksek, itiraz edilir mi yazımıza da bakabilirsiniz; burada sitelere özgü noktalara odaklanıyoruz.
Site Aidatı İki Parçadan Oluşur
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda site, toplu yapı olarak geçer ve giderlerin kim tarafından karşılanacağı açıkça ayrılmıştır:
“Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.” (KMK m.72/1)
Yani faturanızda iki ayrı bölüm vardır: blok gideri (bloğunuzun asansörü, merdiven temizliği, blok elektriği) ve site ortak gideri (tüm sitenin güvenliği, peyzajı, havuzu, yönetim hizmeti). Bazı siteler bunları tek kalemde tahsil eder; yine de işletme projesinde ayrı ayrı görünmeleri gerekir.
Site Aidatını Yükselten Başlıca Gider Kalemleri
| Gider kalemi | Neden yüksek olabilir? | Kontrol edilecek nokta |
|---|---|---|
| Güvenlik hizmeti | 7/24 nöbet, vardiya başına birden çok personel | Nöbet noktası ve kişi sayısı sözleşmeyle uyumlu mu? |
| Temizlik ve teknik personel | Ücret, SGK primi, kıdem karşılığı | Personel sayısı sitenin büyüklüğüyle orantılı mı? |
| Peyzaj ve bahçe bakımı | Geniş yeşil alan, sulama suyu | Sulama suyu ayrı sayaçtan mı ölçülüyor? |
| Havuz ve sosyal tesis | Kimyasal, su, ısıtma, cankurtaran | Sezon dışında giderler düşüyor mu? |
| Ortak elektrik ve jeneratör | Çevre aydınlatması, otopark, pompalar | Ortak sayaç tüketimi önceki yıllarla tutarlı mı? |
| Yönetim hizmet bedeli | Profesyonel firma ücreti | Ücret modeli sözleşmede açık mı? |
| Asansör, sigorta, yedek akçe | Bakım sözleşmeleri, bina sigortası, büyük onarım birikimi | Birikim ayrı hesapta mı tutuluyor? |
Personel giderleri, asgari ücret ve prim artışlarına bağlı olduğundan yılda bir veya iki kez belirgin şekilde yükselebilir. Bu nedenle aidattaki artışı yorumlarken önce personelin bütçedeki payına bakmak en hızlı yoldur.
Havuzu Kullanmıyorum, Yine de Ödemek Zorunda mıyım?
Evet. Kanun, tesisi kullanmamayı ya da ihtiyaç duymamayı gider payından kaçınma gerekçesi olarak kabul etmez:
“Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.” (KMK m.72/3)
Bu kural, zemin kattaki malikin asansör giderinden kaçamamasıyla aynı mantıktadır. Ancak hangi giderin hangi bloğa ait olduğu sorusu farklıdır: Yalnızca bir bloğa hizmet eden bir gider bütün siteye dağıtılıyorsa, bu m.72/1'e aykırı bir dağıtım olabilir ve itiraz edilebilir.
Dağıtım Anahtarı: Eşit mi, Arsa Payına Göre mi?
Toplu yapı hükümlerinde özel kural yoksa, yönetim planında aksi düzenlenmediği sürece KMK m.20 uygulanır (KMK m.74). Bu maddeye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
“a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;” (KMK m.20/1)
Pek çok sitenin yönetim planı ise farklı bir anahtar (örneğin metrekare) öngörür. Büyük dairenizin aidatı komşunuzunkinden yüksekse önce yönetim planınızdaki dağıtım maddesine bakın; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir (KMK m.28).
Aidatı Yüksek Buluyorsanız Adım Adım Ne Yapmalı?
- İşletme projesini isteyin. Yıllık tahmini gelir-gider bütçesi olan işletme projesi, size düşecek payı ve avans tutarını göstermek zorundadır (KMK m.37). Blok ve site projesini ayrı ayrı inceleyin.
- Geçmiş yılın gerçekleşen giderleriyle karşılaştırın. Yönetici, yıllık gelir ve gider hesabını kurula vermekle yükümlüdür (KMK m.39). Bütçede bir kalemin önceki yılın gerçekleşmesinden çok yüksek tahmin edilip edilmediğine bakın.
- Belgeleri inceleyin. Fatura, sözleşme ve banka dökümlerini inceleme hakkınız vardır; nasıl talep edeceğinizi kat malikinin belge inceleme hakkı yazısında anlattık.
- Blok yöneticinizle konuşun. Sitede bütçe çoğunlukla toplu yapı temsilciler kurulunda onaylanır ve bu kurulda sizi blok yöneticiniz (temsilciniz) temsil eder. Somut tasarruf önerinizi (ör. güvenlik nöbet sayısı, havuz sezonu) yazılı olarak iletin.
- Toplantıya katılın veya olağanüstü toplantı isteyin. Toplu yapılarda kurullar, yönetim planında başka zaman yoksa en geç iki yılda bir toplanır (KMK m.29). Kat maliklerinin üçte biri önemli bir sebeple toplantı talep edebilir.
- Hukuka aykırı karara karşı dava yolunu değerlendirin. Kurul kararına toplantıda aykırı oy veren malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenme tarihinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Toplu yapılarda bu dava, temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (KMK m.38).
Aidatı Ödemeyi Durdurmak Bir Seçenek mi?
Hayır. İtirazınız sürerken aidatı ödememek, ödemede geciktiğiniz günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ve icra takibi riskini doğurur (KMK m.20). Ayrıca blok kurulu ve temsilciler kurulu kararları, icra takibinde itirazın kaldırılmasında kullanılabilen belgelerden sayılır (KMK m.72/2). Doğru yol, ödemeye devam edip itirazı kurulda ve gerekirse mahkemede sürdürmektir.
Yöneticiler İçin: Yüksek Aidat Algısını Azaltmak
Aidat tartışmalarının önemli bir kısmı tutarın kendisinden değil, şeffaflık eksikliğinden doğar. Gider kalemlerini aylık olarak paylaşmak, blok ve site giderini ayrı göstermek ve bütçe ile gerçekleşmeyi yan yana koymak itirazları belirgin biçimde azaltır. Bütçeyi nasıl kuracağınız için apartman bütçesi nasıl yapılır rehberine, sitenin genel işleyişi için site ile apartman yönetimi farkı yazısına bakabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.28, m.29, m.33, m.37, m.38, m.39, m.72, m.74 — mevzuat.gov.tr
- 7579 sayılı Kanun (7 Mayıs 2026), m.4 — KMK m.37 değişikliği