Apartman Portal“Bizim aidat çok mu yüksek?” sorusunun tek bir doğru cevabı yoktur. İki komşu bina arasında aidat farkı birkaç katına çıkabilir; çünkü aidat bir piyasa fiyatı değil, o binanın gerçek giderlerinin kat maliklerine paylaştırılmasıdır. Bu yazıda 2026 yılı için aidatın hangi kalemlerden oluştuğunu, 12, 40 ve 120 daireli üç örnek bina üzerinden aidatın nasıl şekillendiğini ve aidat artışının hukuken nasıl kararlaştırıldığını anlatıyoruz. Tablolardaki rakamlar örnektir; kendi binanızın faturalarıyla güncellemeniz gerekir.
Aidat Neye Göre Belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda “aidat” kelimesi geçmez. Günlük dildeki aidat, kat maliklerinin ortak giderlere ve avans niteliğindeki ödemelere katılım payıdır. İki madde belirleyicidir:
- KMK m.20: Aksine anlaşma yoksa yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, bakım, koruma ve onarım gibi diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır.
- KMK m.37: Yönetici bir yıllık tahmini giderleri ve her kat malikinin payını gösteren işletme projesini hazırlar; proje kat malikleri kurulunca onaylanır ve tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir.
Yani “aidat ne kadar olmalı” sorusunun cevabı, “yıllık giderleriniz ne kadar ve nasıl paylaşılıyor” sorusunun cevabıdır.
Aidatı Oluşturan Gider Kalemleri
Kapıcı veya görevli
Kapıcılı binalarda aidatın en büyük kalemi genellikle personel giderleridir. Kapıcının ücreti, SGK primleri ve kıdem tazminatı karşılığı birlikte düşünülmelidir. Bu yazıdaki örneklerde 2026 asgari ücreti (aylık brüt 33.030 TL) esas alınmış ve işverene toplam maliyet yaklaşık 40.214 TL kabul edilmiştir. Asgari ücret yıl içinde değişebileceğinden ve teşvikler binaya göre farklılaşabileceğinden güncel değeri resmi kaynaklardan ve muhasebecinizden kontrol edin.
Asansör
Asansörlü binalarda aylık bakım sözleşmesi, yılda bir yapılan periyodik kontrol ücreti, arıza ve parça değişimleri ile asansör sorumluluk sigortası bu kalemdedir. Bakım fiyatı asansör sayısı, durak sayısı ve firmaya göre değişir.
Ortak alan elektriği ve su
Merdiven aydınlatması, asansör, hidrofor, otopark ve bahçe sulaması gibi kullanımlar. Tarifeler dönem dönem güncellendiği için geçmiş 12 ayın faturalarını baz alıp artış payı eklemek sağlıklıdır.
Sigorta
Zorunlu deprem sigortası (DASK) bağımsız bölüm malikinin kendi yükümlülüğüdür; aidata giren genellikle ortak alanları kapsayan bina poliçesi ve asansör sorumluluk sigortasıdır.
Yedek akçe
Çatı, cephe, boya veya pompa gibi beklenmedik onarımlar için kurulca belirlenen bir paydır. Yedek akçesi olmayan binalarda büyük bir arıza, tek seferlik yüksek bir ek ödeme demektir.
Diğer yönetim giderleri
Yönetici ücreti (varsa), banka masrafları, yönetim yazılımı, temizlik malzemesi, ilaçlama, jeneratör ve yangın ekipmanı bakımı.
Üç Örnek Bina: 12, 40 ve 120 Daire
Aşağıdaki tabloda aynı yıl, aynı şehirde üç farklı ölçekte bina için yıllık gider tahmini yer alıyor. 12 daireli bina tek kapıcılı ve tek asansörlü, 40 daireli bina tek kapıcılı ve iki asansörlü, 120 daireli site ise iki görevli, bir güvenlik elemanı ve altı asansörlüdür. Rakamlar örnektir.
| Gider kalemi (yıllık, TL) | 12 daire | 40 daire | 120 daire |
|---|---|---|---|
| Personel (işveren maliyeti) | 482.568 | 482.568 | 1.447.704 |
| Asansör bakım + periyodik kontrol | 36.000 | 72.000 | 216.000 |
| Ortak alan elektriği/su | 42.000 | 110.000 | 360.000 |
| Bina ve asansör sigortası | 18.000 | 40.000 | 110.000 |
| Temizlik, ilaçlama, küçük bakım | 12.000 | 35.000 | 120.000 |
| Yönetim (yazılım, banka, kırtasiye) | 6.000 | 18.000 | 60.000 |
| Yedek akçe | 36.000 | 90.000 | 250.000 |
| Toplam | 632.568 | 847.568 | 2.563.704 |
| Daire başı ortalama aylık | ≈ 4.393 | ≈ 1.766 | ≈ 1.780 |
Tablodaki en önemli ders şudur: personel gideri az sayıda daireye bölündüğünde aidatı çok yükseltir. 12 daireli binada tek kapıcının maliyeti daire başına aylık 3.350 TL'yi aşarken, aynı kapıcı 40 daireye bölündüğünde bu tutar 1.000 TL'nin biraz üzerine iner. Büyük sitelerde ise ölçek avantajı ek hizmetlerle (güvenlik, peyzaj, daha fazla asansör) büyük ölçüde dengelenir.
Ortalama aidat ile gerçek aidat farkı
Tablodaki “ortalama” aylık tutar yalnızca karşılaştırma içindir. Gerçek aidat her daire için farklı olabilir; çünkü KMK m.20'ye göre personel giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında dağıtılır. Büyük daireler arsa payı kısmında daha fazla öder. Kendi binanızın hesabını aidat paylaşım hesaplama aracıyla yapabilir, eşit ve arsa payı ayrımını adım adım gösteren aidat nasıl belirlenir rehberimize göz atabilirsiniz.
Aidatınız Yüksek mi, Düşük mü? Hızlı Kontrol
- Personel oranı: Toplam giderin yüzde 70'inden fazlası personelse, daire sayısına göre kapıcı modelinin (tam zamanlı, yarı zamanlı, hizmet alımı) tartışılması faydalı olabilir.
- Yedek akçe: Hiç yoksa aidat kısa vadede düşük görünür, ancak ilk büyük arızada ek toplama gerekir.
- Asansör sözleşmesi: Birkaç yıldır aynı fiyatla yenilenmiyorsa farklı firmalardan teklif almak mantıklıdır.
- Tahsilat oranı: Ödemeyen daireler varsa, aslında ödeyenler onların payını geçici olarak taşır. Tahsilatı iyileştirmek aidatı artırmaktan daha adil olabilir.
Aidat Artışı Nasıl Kararlaştırılır?
Yönetici aidatı tek başına artıramaz. Artış, yeni ya da ek bir işletme projesiyle yapılır:
- Gider dökümünü hazırlayın. Geçen yılın gerçekleşen giderlerini ve bu yıla ait tahminleri kalem kalem çıkarın.
- İşletme projesi taslağını oluşturun. Her kalemin eşit mi arsa payına göre mi dağıtılacağını gösterin. Hazır format için işletme projesi örneğini kullanabilirsiniz.
- Kurulu toplantıya çağırın. Taslağı toplantı çağrısıyla birlikte paylaşın.
- Kurulda onaylatın. Kararı karar defterine işleyin.
- Tebliğ edin. Onaylanan projeyi kat maliklerine bildirin; yedi günlük itiraz süresi dolduğunda proje kesinleşir (KMK m.37).
Kesinleşen işletme projesi, KMK m.37 uyarınca İcra ve İflas Kanunu m.68 anlamında borç ikrarını içeren belge niteliğindedir; bu nedenle usulüne uygun onay, ileride ödenmeyen aidatın tahsilinde de önem taşır. Süreç ayrıntıları için işletme projesi nasıl hazırlanır rehberine bakabilirsiniz.
Enflasyona karşı pratik çözümler
- Projeye makul bir enflasyon payı eklemek.
- Personel kalemini “asgari ücret artışında otomatik güncellenir” şeklinde açık bir formüle bağlamak ve bunu kurul kararına yazmak.
- Altı ayda bir gerçekleşen giderleri kurulla paylaşmak; sapma büyükse ek proje hazırlamak.
Aidatı Geç Ödeyen Olursa
KMK m.20'ye göre ortak giderleri süresinde ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Tutarı aidat gecikme faizi hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Aidatı her ay elle hesaplamak ve borçları tek tek takip etmek yerine, onaylanan projeyi bir kez tanımlayıp borçlandırmayı otomatik yapmak isterseniz Apartman Portal'ın aidat takibi özelliğine göz atabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Tablolardaki rakamlar örnektir; güncel asgari ücret, prim oranları ve tarifeleri resmi kaynaklardan kontrol edin.