Apartman PortalKısa cevap: Apartman asansörü ayda bir bakımdan, yılda bir de bağımsız bir muayene kuruluşunun yaptığı periyodik kontrolden geçmek zorundadır. Kontrol sonunda kabine yeşil (kusursuz), mavi (hafif kusurlu), sarı (kusurlu) veya kırmızı (güvensiz) etiket yapıştırılır. Sarı etikette eksikler en fazla 60 gün, kırmızı etikette en fazla 30 gün içinde giderilmezse asansör mühürlenerek hizmetten alınabilir. Bu işlerin yaptırılması ve ücretlerinin ödenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği yöneticinin görevidir.
Bu yazıyı, yöneticilerin bize en sık gönderdiği fotoğraf yüzünden yazdım: kabin içindeki sarı bir etiket ve altında “Şimdi ne yapmam gerekiyor?” sorusu. Aşağıda etiketlerin anlamını, yöneticinin yasal görevlerini ve bir yıllık takvimi adım adım bulacaksınız. Bakım ücretinin dairelere nasıl paylaştırıldığını ayrıca merak ediyorsanız asansör bakımını kim öder yazımıza bakabilirsiniz.
Yasal Dayanak: Yöneticinin Asansör Görevi
Asansörle ilgili temel yükümlülük, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) yöneticinin görevlerini sayan 35. maddesine 2015 yılında eklenen (l) bendindedir:
“Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.” (KMK m.35/l)
Burada geçen “ilgili teknik düzenleme”, 24 Haziran 2015 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği'dir. Yönetmeliğe göre bina sorumlusu (apartmanlarda pratikte yönetici) asansörün ayda bir kez bakımını ve yılda bir kez periyodik kontrolünü yaptırmaktan ve bu işlerin ücretlerini ödemekten sorumludur (Yönetmelik m.15). Periyodik kontrolün yılda bir yapılacağı m.18'de, etiketler ve düzeltme süreleri m.21'de düzenlenir. Yönetmelik yayımlandığından bu yana değişiklikler gördüğü için madde numaralarını ve süreleri güncel metinden kontrol etmenizi öneririz.
Renkli Etiketler Ne Anlama Gelir?
Periyodik kontrolü yetkili bir A tipi muayene kuruluşu yapar; kontrol mühendisi asansörü inceler ve kabin içinde görünür bir yere sonucu gösteren etiketi yapıştırır.
| Etiket | Anlamı | Asansör kullanılabilir mi? | Yöneticinin yapması gereken |
|---|---|---|---|
| Yeşil | Kusursuz | Evet | Aylık bakıma devam, bir sonraki yıllık kontrolü takvime yaz |
| Mavi | Hafif kusurlu | Evet, bir sonraki periyodik kontrole kadar | Rapordaki hafif kusurları bakım firmasıyla planlı şekilde gider |
| Sarı | Kusurlu | Genellikle evet, ancak süre işler | Uygunsuzlukları en fazla 60 gün içinde gider, takip kontrolü yaptır |
| Kırmızı | Güvensiz | Hayır, can güvenliği riski var | Asansörü kullanıma kapat, en fazla 30 gün içinde güvenli hale getir, takip kontrolü yaptır |
Sarı veya kırmızı etiketten sonra süre içinde düzeltme yapılmazsa ya da takip kontrolünde yine olumsuz sonuç çıkarsa, ilgili idare (belediye) asansörü mühürleyerek hizmetten men eder. Mühürlü bir asansörü yeniden çalıştırmak hem zaman hem para kaybıdır; bu yüzden süreler etiketin yapıştırıldığı gün işlemeye başlamış gibi düşünün.
Yöneticinin Yıllık Asansör Kontrol Listesi
1. Bakım sözleşmesini kontrol edin
- Asansörün bakımını yapan firmanın yetkili olduğundan ve yazılı bir sözleşme bulunduğundan emin olun.
- Sözleşmede bakım sıklığı (ayda bir), arıza müdahale süresi, yedek parçanın fiyata dahil olup olmadığı açıkça yazmalı.
- Her bakımda imzalanan bakım föyünü (servis formunu) saklayın; kontrol mühendisi ve olası bir kazada sigorta bu kayıtları isteyebilir.
2. Yıllık periyodik kontrolü takip edin
- Kontrol tarihi geldiğinde muayene kuruluşu genellikle yöneticiyle iletişime geçer; yine de son etiketteki tarihi not alın.
- Kontrol günü bakım firmasının teknisyeninin binada olmasını isteyin; bazı testler onunla yapılır.
- Kontrol ücreti yönetmeliğe göre bina sorumlusu tarafından ödenir; fatura işletme giderlerine işlenir.
3. Rapor gelince eksik listesini çıkarın
- Kontrol raporundaki her uygunsuzluğu madde madde bakım firmasına iletin ve yazılı fiyat teklifi isteyin.
- Sarı veya kırmızı etikette son gün tarihini hesaplayın ve kat maliklerine duyurun.
- Masraf işletme projesindeki bütçeyi aşıyorsa ek bütçe gerekebilir; ayrıntı için büyük onarım kararı yazımızdaki adımlar asansör için de geçerlidir.
4. Düzeltme ve takip kontrolü
- İşler bitince takip kontrolünü süre dolmadan talep edin.
- Yeni etiketin fotoğrafını çekip kat maliklerine duyurun; “asansör güvenli mi” sorusunun en kısa cevabı budur.
Örnek Takvim
| Zaman | İş | Sorumlu |
|---|---|---|
| Her ay | Bakım ve bakım föyünün imzalanması | Bakım firması + yönetici |
| Yılda bir | Periyodik kontrol (A tipi muayene kuruluşu) | Yönetici (ücreti öder) |
| Rapordan sonra 1 hafta | Eksik listesi, teklif, kat maliklerine bilgi | Yönetici |
| Sarı: en geç 60 gün | Uygunsuzlukların giderilmesi + takip kontrolü | Yönetici + bakım firması |
| Kırmızı: en geç 30 gün | Güvenli hale getirme + takip kontrolü; bu sürede kullanım kapalı | Yönetici + bakım firması |
Masrafı Kim Öder?
Aylık bakım, yıllık kontrol ücreti ve kontrol sonrası onarımlar ortak tesisin bakım ve işletme gideridir. KMK m.20/1-b uyarınca, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri bu giderlere arsa payı oranında katılır. Zemin kattaki malik “asansörü kullanmıyorum” diyerek payından kaçınamaz (KMK m.20/1-c). Yönetim planınızda farklı bir dağıtım varsa o uygulanır. Ayrıntılı dağıtım örneği için KMK madde 20 sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık Yapılan Hatalar
- Sarı etiketi “nasılsa çalışıyor” diye ertelemek: 60 günlük süre dolunca asansör mühürlenebilir ve yönetici görevini ihmal etmiş sayılabilir.
- Kırmızı etiketli asansörü kullanıma açık bırakmak: Bir kaza halinde yöneticinin kişisel sorumluluğu gündeme gelebilir.
- Bakım föylerini saklamamak: Düzenli bakımın tek kanıtı bu belgelerdir.
- Arızaları WhatsApp'ta takip etmek: Kim, ne zaman bildirdi, ne zaman çözüldü bilgisi kaybolur. Arıza bildirimi ve bakım takibi yazımızda daha düzenli bir yöntem anlattık.
Apartman Portal'da asansörü demirbaş olarak tanımlayıp aylık bakım ve yıllık kontrol tarihlerini bakım takvimine ekleyebilir, tarih yaklaşınca hatırlatma alabilirsiniz. Sakinlerin bildirdiği arızalar talep modülünde tarih ve durumuyla kayıt altında kalır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.20, m.35/l) – mevzuat.gov.tr
- Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği, Resmî Gazete 24.06.2015, sayı 29396 (m.15, 18, 21) – resmigazete.gov.tr; güncel hali için mevzuat.gov.tr