Apartman PortalKısa cevap: Kiracı apartmanda iki kanunun kesişiminde durur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ona kat malikiyle aynı komşuluk borçlarını yükler (m.18) ve aidattan kira bedeliyle sınırlı olarak sorumlu tutar (m.22); buna karşılık kat malikleri kurulunda kendi adına oy hakkı vermez, ancak malikten vekâlet alırsa oy kullanabilir (m.31). Türk Borçlar Kanunu (TBK) ise kiracının ev sahibine karşı kirayı ödeme, daireyi özenle kullanma, komşulara saygı gösterme ve kullanma giderlerine katlanma borçlarını düzenler. Haklar tarafında kiracı ortak yerleri ve ortak hizmetleri kullanabilir, ödediği aidat için makbuz isteyebilir ve kira bedelinden düşebileceği ödemeleri belgeleyebilir.
Aşağıda kiracının yönetime karşı ve ev sahibine karşı durumunu ayrı ayrı, madde dayanaklarıyla anlatıyoruz.
Yönetime ve Komşulara Karşı Yükümlülükler (KMK)
Komşuluk borcu: KMK m.18
KMK m.18 kat maliklerine dürüstlük, birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma borcu yükler. İkinci fıkra bu borçları kiracılara da genişletir:
“Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” (KMK m.18/2)
Müteselsil sorumluluk, zarar görenin kiracıya da ev sahibine de başvurabilmesi demektir. Gürültü, ortak alan işgali, yönetim planındaki yasaklara aykırılık gibi durumlarda kiracı tıpkı bir malik gibi sorumludur. Ayrıntılar için KMK madde 18 açıklamamıza bakabilirsiniz.
Aidat sorumluluğu: KMK m.22
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” (KMK m.22/1)
Yani yönetim aidatı ev sahibinden de kiracıdan da isteyebilir; kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır. Kiracı, normalde ev sahibine ait bir payı (örneğin demirbaş yenilemesini) yönetime öderse bu tutarı kiradan düşebilir. İç paylaşımı aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder yazımızda tablo hâlinde gösterdik.
Kiracının Apartmandaki Hakları
- Ortak yerleri kullanma: Merdiven, asansör, bahçe, otopark gibi ortak yerler ve kapıcı, ısınma gibi ortak hizmetler, yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde kiracı tarafından da kullanılır.
- Makbuz ve döküm isteme: Ödediği aidat için makbuz isteyebilir; aidatın kalemlerini gösteren belgelerin örneğini TBK m.341/2 uyarınca ev sahibinden talep edebilir.
- Huzurlu kullanım: Diğer maliklerin ve kiracıların rahatsız edici davranışlarına karşı yönetime şikâyette bulunabilir; m.18'deki borç herkes içindir.
- Vekâletle kurula katılım: Kiracı kurulun üyesi değildir, ancak malik ondan vekâlet verebilir.
“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.” (KMK m.31, son fıkra)
Vekâletin sınırları ve toplantıya katılım için kiracı genel kurula katılabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.
Ev Sahibine Karşı Yükümlülükler (TBK)
Kira bedelini ödeme
“Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” (TBK m.313)
Özenle kullanma ve komşulara saygı
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” (TBK m.316/1)
Bu borç KMK m.18 ile aynı yöne bakar ama sonucu farklıdır: Komşuları sürekli rahatsız eden kiracıya ev sahibi TBK m.316/2 uyarınca en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir.
Temizlik, bakım ve kullanma giderleri
“Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” (TBK m.317)
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” (TBK m.341/1)
Ayıpları bildirme
Ortak tesisattan dairesine su sızması gibi kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiracı ev sahibine gecikmeksizin bildirmelidir (TBK m.318). Bildirim yapılmazsa doğan zarardan sorumlu olabilir.
Özet Tablo
| Konu | Kiracının durumu | Dayanak |
|---|---|---|
| Komşuları rahatsız etmeme | Malik gibi yükümlü, malikle birlikte sorumlu | KMK m.18; TBK m.316 |
| Aidat | Yönetime karşı kira bedeliyle sınırlı sorumlu | KMK m.22 |
| Kullanma giderleri | Sözleşmede aksi yoksa kiracıya ait | TBK m.341 |
| Kurulda oy | Kendi adına yok; vekâletle var | KMK m.31 |
| Gider belgeleri | Ev sahibinden örnek isteyebilir | TBK m.341/2 |
Yöneticiye Not
Kiracıyla ilgili bir sorun olduğunda yönetici hem kiracıyı hem malikini yazılı olarak bilgilendirmelidir; m.18 ve m.22 her ikisine başvuru imkânı verir. Şikâyetleri tarihli ve yazılı kaydetmek, ileride sulh hukuk mahkemesine gidilirse delil olur. Örnek bir yazı için şikâyet dilekçesi şablonumuzu kullanabilirsiniz; gürültü özelinde apartmanda gürültü şikâyeti rehberimiz adımları anlatır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.22, m.31 — mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.313, m.316, m.317, m.318, m.341 — mevzuat.gov.tr