Apartman PortalKısa cevap: Apartman yöneticisi kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğundan (KMK m.38) vekâlet hükümleri uygulanır ve yönetici görevini her zaman tek taraflı olarak bırakabilir (TBK m.512). Ancak uygun olmayan bir zamanda çekilirse bundan doğan zararı gidermekle yükümlü olabilir. İstifa eden yönetici hesap vermeli ve elindeki para, defter ve belgeleri teslim etmelidir (TBK m.508). Kat malikleri kurulu toplanıp yeni yönetici atar (KMK m.34/4); atayamazsa sulh mahkemesinden atama istenebilir (KMK m.34/6).
Yöneticinin "artık bırakıyorum" mesajı çoğu binada paniğe yol açar: aidatı kim toplayacak, faturalar kimin üzerinden ödenecek, banka hesabı ne olacak? Bu yazı, hem istifa etmek isteyen yönetici hem de geride kalan kat malikleri için yapılacakları sırasıyla anlatıyor.
Yasal Dayanak: Vekâletin Sona Ermesi
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin istifasını ayrıca düzenlemez; yönetici "aynen bir vekil gibi" sorumlu (KMK m.38) ve "kaide olarak vekilin haklarına" sahip (KMK m.40/1) olduğundan, Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet hükümlerine bakılır:
"Vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." (TBK m.512)
"Uygun olmayan zaman" kanunda tanımlanmamıştır. Örneğin devam eden bir icra takibinin süresi dolmak üzereyken, kış ortasında yakıt alımı yapılmadan veya kimseye haber vermeden aniden bırakmak bu kapsamda tartışılabilir. Bu yüzden istifayı makul bir süre önceden, yazılı ve devir planıyla birlikte yapmak yöneticiyi korur.
Özel Durum: Kat Malikleri Ödeme Yapmıyorsa
KMK, yöneticiye tazminatsız çekilme imkânı veren özel bir hüküm içerir:
"Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir." (KMK m.40/2)
Bu yol noter ihtarı şartına bağlıdır. Ödemeler aksadığı için bırakmayı düşünen yönetici, önce noter kanalıyla ihtar çekmeli ve sonucu beklemelidir.
Ölüm, Ehliyet Kaybı veya İflas Halinde
"Sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça sözleşme, vekilin veya vekâlet verenin ölümü, ehliyetini kaybetmesi ya da iflası ile kendiliğinden sona ermiş olur." (TBK m.513/1)
Bu durumlarda, sona erme vekâlet verenin menfaatlerini tehlikeye düşürüyorsa vekil veya mirasçısı ya da temsilcisi, işler devralınabilir hale gelene kadar vekâleti ifaya devam etmekle yükümlüdür (TBK m.513/2). Bu ikinci fıkra istifa için değil, maddede sayılan sona erme sebepleri için öngörülmüştür; yine de istifada da aynı özeni göstermek iyi bir uygulamadır.
İstifa Eden Yönetici İçin Adım Adım
Adım 1: Yazılı bildirim yapın
İstifanızı tarihli ve imzalı bir yazıyla tüm kat maliklerine bildirin; görevi hangi tarihe kadar sürdüreceğinizi yazın. Yalnızca mesaj grubuna yazmak, ileride "ne zaman bıraktı" tartışmasını doğurabilir.
Adım 2: Kurulu toplantıya çağırın
Yönetici, önemli bir sebep varsa kat malikleri kurulunu her zaman toplantıya çağırabilir; çağrı toplantı tarihinden en az on beş gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır (KMK m.29/2). Gündeme "yöneticinin istifası ve yeni yönetici atanması" maddesini yazın. Çağrı ve toplantı usulü için olağanüstü genel kurul ve genel kurul toplantısı sayfalarına bakabilirsiniz.
Adım 3: Hesap verin
Vekil, yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilgili aldıklarını vekâlet verene teslim etmekle yükümlüdür; teslimde geciktiği paranın faizini de öder (TBK m.508). Son tarihe kadar gelir-gider dökümü, banka ekstresi, kasa sayımı ve borçlu listesini hazırlayın.
Adım 4: Devir teslim tutanağı imzalayın
Karar defteri, işletme defteri, faturalar, sözleşmeler, anahtarlar, banka hesap bilgileri ve devam eden takipler tutanakla yeni yöneticiye teslim edilmeli. Ayrıntılı liste için apartman yönetimi devir teslim rehberine bakın.
Adım 5: İbra kararını isteyin
Hesaplar kabul edilirse kurulun ibra kararı vermesi, eski yönetici için önemli bir güvencedir. İbranın kapsamı ve sınırları için yöneticinin sorumluluğu ve ibra yazısına bakın.
Kat Malikleri İçin: Boşluk Dönemi Nasıl Yönetilir?
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Yeni yönetici seçilene kadar işler kimde? | 8 ve üzeri bağımsız bölümde yönetici yoksa m.35'teki işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35/son) |
| Toplantıyı kim çağırır? | Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri (KMK m.29/2) |
| Yeni yönetici nasıl atanır? | Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla (KMK m.34/4); süreç için yönetici nasıl seçilir rehberi |
| Kimse aday olmazsa? | Kat maliklerinden biri sulh mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir (KMK m.34/6) |
| Eski yöneticinin istifadan önce yaptığı işlemler? | Vekilin sona ermeyi öğrenmeden önce yaptığı işlerden vekâlet veren, sözleşme devam ediyormuş gibi sorumludur (TBK m.514) |
Boşluk döneminde acil ödemeler (elektrik, asansör bakımı, temizlik) aksamasın diye kurul, yeni atama yapılana kadar geçici olarak bir veya iki malike sınırlı yetki verebilir; bu kararı da deftere yazın.
Sık Yapılan Hatalar
- Anahtarı ve dosyayı kapıya bırakıp gitmek: Hesap verme borcu (TBK m.508) ortadan kalkmaz.
- Banka hesabını kapatmadan veya yetkiyi devretmeden ayrılmak: Aidat ödemeleri boşa düşer, mutabakat zorlaşır.
- Yeni yönetici seçilmeden aylarca beklemek: Sorumluluk tüm maliklere dağılır, kimse işi sahiplenmez.
- Kış ortasında veya devam eden bir takip sırasında aniden bırakmak: TBK m.512 uyarınca zarar tartışması doğabilir.
Apartman Portal'da yönetici değişikliği panelden yapılan bir yönetim devridir; tahsilat, gider, duyuru ve karar kayıtları yeni yöneticiye olduğu gibi geçer. Nasıl çalıştığını çoklu yönetici ve yönetim devri yazısında anlattık.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.