Apartman PortalKısa cevap: Apartmanın ortak otoparkı, tapuda bir daireye eklenti olarak bağlanmamışsa bütün kat maliklerinin ortak yeridir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre garaj gibi yerlerde kullanım hakkının ölçüsü, aksine bir sözleşme yoksa arsa payıyla orantılıdır. Yer sayısı daire sayısından azsa en adil ve en az tartışma çıkaran yöntem; önce yönetim planına bakmak, plan sessizse kat malikleri kurulunda yazılı bir otopark yönergesi ve kura (veya dönemsel rotasyon) kararı almak, kurayı herkesin önünde yapıp sonucu karar defterine işlemektir. Kalıcı ve devredilemez bir “bu yer benim” hakkı ise kura ile değil, ancak yönetim planı veya tapu düzeyinde kurulabilir.
Bu rehber, otoparkta yer sayısının yetmediği apartman ve sitelerde yöneticinin adım adım nasıl ilerleyeceğini anlatır. Yer kapma, misafir aracı ve kiracı arabası gibi gündelik kavgalar için ayrıca apartman otopark anlaşmazlığı yazımıza bakabilirsiniz.
Yasal Dayanak: Otopark Kimindir?
KMK m.4, “genel kömürlük ve ortak garajlar”ı her halde ortak yer sayılan yerler arasında sayar. Ortak yerlerin nasıl kullanılacağını ise m.16 belirler:
“Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” (KMK m.16/2)
Buradaki arsa payı, her bağımsız bölümün ana taşınmazın arsasındaki hissesidir ve tapuda yazar. Pratikte bu kural şu anlama gelir: büyük dairenin maliki küçük daireye göre daha fazla kullanım hakkı talep edebilir; ancak 12 araçlık bir otoparkı arsa payına göre bölmek çoğu zaman uygulanabilir değildir. Bu yüzden kanun “aksine sözleşme” imkânı tanır: yönetim planı veya kat maliklerinin anlaşması farklı bir düzen kurabilir.
Yönetim planının önemi m.28'de açıkça yazılıdır:
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” (KMK m.28/1)
Anlaşmazlıkların hangi organda çözüleceğini de m.32 söyler:
“Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.” (KMK m.32/3)
Önce Bu Üç Belgeye Bakın
- Tapu kayıtları: Bazı binalarda otopark yerleri belirli dairelere eklenti (bağımsız bölüme bağlı müstakil alan) olarak tescil edilmiştir. Bu durumda o yer kuraya konamaz; malikinindir.
- Yönetim planı: “Her daireye bir park yeri”, “park yerleri numaralıdır ve şu daireye aittir” gibi bir hüküm varsa ona uyulur. Plan, kanunun deyişiyle bütün malikleri bağlayan bir sözleşmedir.
- Karar defteri: Daha önce bu konuda alınmış bir kurul kararı varsa, m.32/5 gereği ileride çıkan anlaşmazlıklar kural olarak ona göre çözülür. Önceki kararı değiştirmeden yeni kura yapmak tartışma yaratır.
Adım Adım Otopark Kurası
1. Yer sayısını ve ihtiyacı netleştirin
Otoparkı ölçün, yerleri numaralandırın ve kat maliklerinden araç bilgisini (plaka, araç sayısı) yazılı olarak isteyin. Engelli bir sakin varsa ona girişe en yakın yeri ayırmayı kura öncesinde ayrıca oylatın; bu hem insani hem de tartışmayı baştan çözen bir adımdır.
2. Yöntemi seçin
| Yöntem | Ne zaman uygun? | Dikkat |
|---|---|---|
| Tek seferlik kura | Yer sayısı daire sayısına yakınsa | Yerinin kalıcı olduğu izlenimi doğar; süre yazın |
| Dönemsel kura (yıllık) | Yer sayısı belirgin şekilde azsa | Her yıl yeniden kura; herkesin şansı eşit |
| Rotasyon (sıra ile) | Az sayıda yer, çok talep | Takip gerektirir; liste panoda ve dijital duyuruda olsun |
| İlk gelen park eder | Talep yer sayısından azsa | Kavgaya en açık yöntem; uzun vadede önerilmez |
3. Kat malikleri kurulunda karar alın
Gündeme “otopark kullanım yönergesi ve kura usulü” maddesini koyun ve çağrıyı usulüne uygun yapın. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30). Kendi toplantınız için gereken oyu karar yeter sayısı hesaplama aracımızla kontrol edebilirsiniz.
Burada önemli bir ayrım var: yılda bir yenilenen kura veya rotasyon, ortak yerin nasıl kullanılacağına dair bir düzenlemedir ve olağan kurul kararıyla alınması uygulamada yaygındır. Ancak belirli dairelere süresiz ve devredilebilir bir özel kullanım hakkı tanımak, fiilen yönetim planını değiştirmek demektir; bunun için m.28/3 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir ve bazı mahkeme kararlarında ortak yerin bir malike özgülenmesi için daha da güçlü rıza arandığı görülür. Kalıcı tahsis düşünüyorsanız kararı yazmadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.
4. Kurayı şeffaf yapın
- Kurayı toplantıda, herkesin gözü önünde çekin; numaralı kâğıtlar veya tutanakla kayda alınan dijital kura kullanılabilir.
- Katılamayanlar için vekil kabul edin veya kurayı onların adına yöneticinin değil, denetçinin ya da tarafsız bir malikin çekmesini sağlayın.
- Sonuç listesini (daire no – park yeri no – geçerlilik süresi) tutanağa yazın ve herkese imzalatın.
5. Kararı karar defterine işleyin ve duyurun
Kurul kararlarının sayfaları noter tasdikli karar defterine yazılıp toplantıdakilerce imzalanması gerekir (KMK m.32/4). Hazır bir metin için karar defteri örneği şablonumuzu kullanabilirsiniz. Listeyi panoya asın ve dijital kanaldan da paylaşın; “haberim yoktu” itirazı böylece ortadan kalkar.
Yönergede Olması Gereken Maddeler
- Kuranın geçerlilik süresi ve bir sonraki kuranın tarihi
- Daire satılır veya kiraya verilirse yerin ne olacağı (genellikle bağımsız bölümle birlikte yeni kullanıcıya geçer)
- Yer değişimi: iki malik aralarında değişmek isterse yönetime yazılı bildirim
- Misafir aracı ve geçici park kuralları
- Ticari araç, karavan veya hurda aracın park edilip edilemeyeceği
- Yönergeye uymayan için önce uyarı, sonra kurula taşıma usulü
Kiracının Durumu
Kura, kat malikleri arasında yapılır; ancak daire kiradaysa park yerini fiilen kiracı kullanır. KMK'daki kat maliki borçları m.18/2 uyarınca kiracılara da uygulanır, yani kiracı da yönergeye uymakla yükümlüdür. Ayrıntılar için kiracının otopark hakkı yazımıza göz atabilirsiniz.
Kurala Uymayan Olursa
KMK m.18'e göre kat malikleri ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Uyarıya rağmen başkasının yerine park eden için önce yazılı uyarı yapın, ardından konuyu kurul gündemine alın. Sonuç alınamazsa diğer malikler veya yönetici sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Yöneticinin aracı kendi başına çektirmesi veya tekerlek kilidi takması ise ayrı hukuki risk taşır; bundan kaçının.
Sık Yapılan Hatalar
- Kurayı yöneticinin tek başına yapması: Kurul kararı olmadan yapılan dağıtım, itiraz geldiğinde dayanaksız kalır.
- Süre yazmamak: Süresiz kura, zamanla “kazanılmış hak” tartışmasına dönüşür.
- Tapudaki eklentiyi kuraya koymak: Tapuda bir daireye bağlı park yeri kuraya konamaz.
- Tutanağı imzalatmamak: Kimin hangi yeri aldığı yazılı olmazsa bir yıl sonra kimse hatırlamaz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.