Sakinler bütçe panosunda hangi bilgileri görür?

Sakinler yayınlanmış işletme projesini ve her gider kategorisi için planlanan, gerçekleşen ve kalan tutarı görür. Tek tek faturalar, tedarikçi veya personel kişisel bilgileri gösterilmez. Proje yönetici yayınlayana kadar sakinlere kapalıdır.

Panelde yayınlanan işletme projesi KMK m.37'ye göre tebliğ sayılır mı?

Bunu varsaymamanızı öneririz. KMK m.37 işletme projesinin kat maliklerine bildirilmesini ve itiraz süresini düzenler; bildirim yöntemi konusunda yönetim planınızı ve kanunu esas alın. Panel yayını, projeyi herkesin erişebileceği yerde tutmak için güçlü bir destektir ama resmi bildirim usulünün yerine geçmeyebilir.

Daire başı avans önerisi aidatı otomatik değiştirir mi?

Hayır. Sistem planlanan toplamı dağıtım yönteminize göre bölerek aylık avans önerir; bu tutarı aidat kuralınıza aktarmak yöneticinin kararıdır. Tutar değişikliğinin genel kurul kararına dayanması gerekir.

Şeffaf Bütçe Panosu ve İşletme Projesi

Yıllık işletme projesini hazırlayın, yayınlayın; sakinler plan ile gerçekleşen harcamayı kategori kategori görsün. Şeffaf bütçe panosu nasıl çalışır?

Apartman ve site yönetiminde en sık duyulan soru “Aidatım nereye gidiyor?” sorusudur. Bu soru çoğu zaman yılda bir, genel kurulda, kâğıt üzerinde bir tabloyla cevaplanır; aradaki on bir ay boyunca sakin harcamaları göremez. Apartman Portal'a eklediğimiz şeffaf bütçe panosu ve işletme projesi ekranı bu boşluğu kapatıyor: yönetici yıllık işletme projesini panelde hazırlayıp yayınlıyor, sakinler de plan ile gerçekleşen harcamayı kategori bazında yıl boyu görüyor. Özellik bugün itibarıyla tüm planlarda kullanılabilir.

İşletme projesi nedir, neden önemlidir?

İşletme projesi, apartmanın bir yıllık tahmini gelir ve giderini ve her bağımsız bölümün bu giderlere katılım payını gösteren bütçedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 37. maddesi, yöneticinin işletme projesini hazırlayıp kat maliklerine bildirmesini düzenler. Kanuna göre kat malikleri kurulunca kabul edilen veya itiraz süresi içinde itiraz edilmeyen işletme projesi kesinleşir ve ödenmeyen aidatların takibinde önemli bir belge niteliği kazanır. Ayrıntı için KMK m.37 açıklamamıza bakabilirsiniz.

Uygulamada işletme projesi çoğu apartmanda ya hiç hazırlanmaz ya da genel kurulda okunup rafa kalkar. Oysa hem hukuki güvence hem de sakinlerle güven ilişkisi açısından bu belge, yönetimin en değerli aracıdır. Nasıl hazırlanacağını bilmeyenler için bir işletme projesi örneği de yayınladık.

Yeni ekran ne yapar?

Yönetici panelinde işletme projesi ekranında şunları yapabilirsiniz:

Gider kategorileri üzerinden plan hazırlama: Temizlik, ortak elektrik, asansör bakımı, su, personel, onarım gibi kategoriler için yıllık planlanan tutarı girersiniz.
Daire başı aylık avans önerisi: Toplam plan, dağıtım yönteminize göre dairelere bölünür ve aylık avans tutarı önerilir. Bu öneriyi aidat kuralınıza aktarmak sizin kararınızdır; sistem tutarı kendiliğinden değiştirmez.
Plan ve gerçekleşen karşılaştırması: Yıl boyunca kaydedilen giderler ilgili kategoriye işlenir; her kategori için planlanan, harcanan ve kalan tutar yan yana görünür.
Yayınlama: Proje taslak olarak hazırlanır; siz yayınlayana kadar sakinler görmez. Yayınlandıktan sonra sakin panelinde “Aidatım nereye gidiyor?” ekranı açılır.

Sakin ne görür?

Sakin, panelinde yayınlanmış işletme projesini ve güncel gerçekleşme durumunu görür. Örneğin 12 daireli bir apartmanda yıllık asansör bakım planı ₺30.000 ise ve eylül sonu itibarıyla ₺22.500 harcanmışsa, sakin bu kategoride planın yüzde 75'inin kullanıldığını görür. Temizlik kategorisinde planın üzerine çıkılmışsa bu da açıkça görünür; yönetim, farkı genel kurulda gerekçelendirmek yerine yıl içinde duyuruyla açıklayabilir.

Sakin tek tek fatura ya da kişisel veri görmez; kategori bazında toplamları görür. Böylece şeffaflık sağlanırken tedarikçi ve personel bilgileri gereksiz yere açılmaz. Dairenin kendi borç ve ödemeleri ise her zamanki gibi sakinin borç ekranında yer alır.

Yönetici nasıl yayınlar? Adım adım

Gider kategorilerinizi gözden geçirin. Geçen yılın harcamalarını kategori bazında toparlayın; kayıtlarınız panelde değilse banka ekstresi ve faturalardan yararlanın.
Yıllık planı girin. Her kategori için gerçekçi bir tutar yazın. Enflasyon ve bilinen sözleşme artışlarını hesaba katın; tahmini artış oranını not olarak belirtmek itirazları azaltır.
Avans önerisini kontrol edin. Sistem, dağıtım yönteminize göre daire başı aylık tutarı önerir. Arsa payına göre dağıtıyorsanız arsa payı verilerinin eksiksiz olduğundan emin olun. Hesabı ayrıca aidat paylaşım hesaplama aracıyla sağlayabilirsiniz.
Genel kurula sunun. Projeyi taslak hâliyle kurul toplantısında görüşün; kararı karar defterine yazın.
Yayınlayın. Onaylanan proje yayınlandığında sakin panelinde görünür. Yayınlamayla birlikte kısa bir duyuru yapmanızı öneririz.
Giderleri düzenli kaydedin. Pano ancak giderler kaydedildikçe anlamlıdır. Faturaları ay sonunu beklemeden ilgili kategoriye işleyin.

Neden “canlı” pano?

Genel kurulda sunulan yıllık tablo geçmişe bakar; canlı pano ise yılın içinde soru sormayı mümkün kılar. Yönetici açısından bu ilk bakışta ek bir hesap verme yükü gibi görünebilir. Pratikte tersi olur: harcamayı gören sakin, yöneticiyi telefonla veya WhatsApp grubunda sorgulamaz. Genel kurul daha kısa sürer, çünkü rakamlar önceden bilinmektedir. Aidat artışı gerektiğinde de gerekçe hazırdır: hangi kategorinin planı aştığı aylardır panelde görünmektedir.

Şeffaflık, aidat tahsilatına da dolaylı olarak yansır. Paranın nereye gittiğini bilen malik, ödemeyi ertelemek için daha az gerekçe bulur. Buna rağmen ödeme yapmayan malikler için izlenecek yasal yolu aidat ödemeyen kat maliki rehberimizde anlattık.

Sınırlar ve dikkat edilecekler

Pano bir muhasebe raporu değildir; kaydedilen gider ve planı karşılaştırır. Yasal defterleriniz (işletme defteri, karar defteri) ayrıca tutulmaya devam etmelidir.
İtiraz süresi ve tebliğ usulü KMK m.37'ye göre işler; panelde yayınlamak, kanunun ya da yönetim planınızın öngördüğü bildirim yönteminin yerine geçtiğini varsaymayın.
Yayınlanmış bir projede değişiklik gerekiyorsa değişikliği şeffaf biçimde duyurun; sessiz düzeltme güveni zedeler.

Aidat takibinin genel akışını merak ediyorsanız aidat takibi sayfasına göz atabilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.