Apartman PortalKısa cevap: Hayır, kural olarak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.334'e göre kiracı, daireyi teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskimelerden (duvar boyasının zamanla solması, mobilya izleri gibi) sorumlu değildir. Kiracı yalnızca olağan kullanımı aşan zararları, örneğin kalem çizilmiş, delinmiş, rutubet bırakılarak küflendirilmiş ya da izin almadan başka renge boyanmış duvarları gidermekle yükümlüdür.
Taşınma döneminde ev sahibi ile kiracı arasında en sık çıkan tartışmalardan biri, depozitodan 'boya parası' kesilip kesilemeyeceğidir. Bu yazıda kanuni kuralı, sözleşmeye konan 'çıkışta boya yapılır' maddesinin geçerliliğini, olağan eskime ile hasar arasındaki farkı ve teslim günü yapılması gerekenleri açıklıyoruz.
Yasal Dayanak: TBK m.334 ve m.335
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiralananın geri verilmesini şöyle düzenler:
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.” (TBK m.334/1)
“Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” (TBK m.334/2)
İkinci fıkra önemlidir: Kira sözleşmesine önceden konan ve kiracıya, zarar olup olmadığına bakmaksızın çıkışta ödeme veya iş yükleyen kayıtlar bu hükme takılabilir. 'Kiracı çıkarken evi boyatmak zorundadır' gibi standart maddelerin geçerliliği bu nedenle tartışmalıdır ve somut olayda mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır.
Kiracının kullanım süresince uyması gereken genel kural da TBK m.316'dadır:
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” (TBK m.316/1)
Teslim anında ev sahibinin yapması gereken ise TBK m.335'te yazılıdır:
“Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.” (TBK m.335)
Yani ev sahibi, teslim günü daireyi kontrol etmeden anahtarı alır ve sonradan 'duvarlar kötüydü' derse, olağan incelemeyle görülebilecek kusurlar için kiracıyı sorumlu tutma imkânını büyük ölçüde kaybeder. Aynı maddeye göre olağan incelemeyle anlaşılamayacak gizli ayıplarda sorumluluk devam eder; bunlar fark edildiğinde de kiracıya hemen yazılı bildirim yapılmalıdır.
Olağan Eskime mi, Hasar mı?
Kanun 'eskime' kavramını tek tek saymaz; ayrım kira süresi, binanın yaşı ve kullanım şekline göre yapılır. Uygulamada yaygın kabul gören örnekler şunlardır:
| Durum | Genellikle | Not |
|---|---|---|
| Boyanın zamanla solması, sararması | Olağan eskime | Kiracıdan istenemez |
| Mobilya ve tablo gölgeleri, hafif kirlenme | Olağan eskime | Özellikle uzun kiralarda |
| Az sayıda küçük çivi deliği | Çoğunlukla olağan | Sayı ve boyut önemlidir |
| Kalem, boya kalemi çizimleri, lekeler | Hasar | Giderilmesi istenebilir |
| Havalandırmama kaynaklı yaygın küf | Tartışmalı | Yapısal rutubet varsa ev sahibine ait |
| İzinsiz koyu renge boyama | Sözleşmeye aykırı kullanım | Eski hâline getirme istenebilir |
| Sigara dumanı nedeniyle koyu sararma | Tartışmalı | Sözleşme ve süreye göre değişir |
Rutubet ve küf konusunda dikkatli olun: Sorun çatıdan, dış cepheden veya tesisattan geliyorsa bu bir ayıptır ve giderilmesi ev sahibine, ortak alandan kaynaklanıyorsa yönetime düşer. Su kaynaklı lekeler için üst kattan su sızıntısı kim öder yazımıza bakabilirsiniz.
Sözleşmede Boya Maddesi Varsa Ne Olur?
Sözleşmedeki 'çıkışta boya yapılacaktır' maddesinin etkisi, maddenin nasıl yazıldığına bağlıdır:
- Zarar şartına bağlanmamış, her durumda boya veya ödeme yükleyen madde: TBK m.334/2 karşısında geçerliliği tartışmalıdır; kiracı bu maddeye dayanılarak yapılan kesintiye itiraz edebilir.
- Kiracının izinle değiştirdiği rengi eski hâline getirmesini öngören madde: Kiracının kendi yaptığı değişiklik söz konusu olduğundan daha savunulabilirdir. TBK m.321 de ev sahibinin yazılı rızasıyla yapılan değişikliklerde, aksi yazılı kararlaştırılmadıkça eski hâle getirmenin istenemeyeceğini düzenler; yani izin verirken bu konuyu yazmak gerekir.
- Kiracının giriş anında boyalı teslim aldığını belirten tutanak: Tek başına boya borcu doğurmaz, ama hasarın ispatında başlangıç durumunu gösterir.
Ev sahibi ile kiracının gider maddelerini baştan net yazması için ev sahibi-kiracı ortak gider sözleşme maddeleri yazımıza göz atabilirsiniz.
Adım Adım: Taşınırken Boya Tartışmasını Önlemek
- Giriş tutanağını bulun: Girişte fotoğraflı tutanak tutulduysa duvarların başlangıç durumu buradan anlaşılır. Yoksa ilk kira dönemine ait mesajlar, ilan fotoğrafları kullanılabilir.
- Taşınmadan önce kendi kontrolünüzü yapın: Çizik, leke ve büyük delikleri tespit edin; küçük rötuşu kendiniz yapmak çoğu zaman tartışmadan ucuzdur.
- Teslimi birlikte yapın: Anahtar teslimini ev sahibiyle aynı anda, dairede yapın. Oda oda fotoğraf ve video çekin.
- Yazılı tutanak imzalayın: Ev sahibinin tespit ettiği eksiklikler (TBK m.335) tutanağa yazılsın; 'boya olağan eskime düzeyindedir' gibi bir not da eklenebilir. Örnek madde listesi için ev teslim tutanağı rehberimize bakın.
- Kesinti varsa belge isteyin: Depozitodan boya bedeli kesilecekse usta teklifi veya faturası ve hangi duvar için kesildiği yazılı olarak istenmelidir.
- Aidat durumunu ayrıca kapatın: Boya tartışması, son ayların aidatı ile karıştırılmamalı; yönetimden güncel borç dökümü alın.
Depozitodan Boya Kesintisi
Depozito (TBK m.342'deki adıyla güvence), kiracının sözleşmeden doğan borçlarını güvenceye alır. Gerçek ve belgelenmiş bir hasar varsa bunun makul onarım bedeli mahsup edilebilir; olağan eskime için ise kesinti yapılmamalıdır. Kısmi hasarda tüm dairenin boya bedelini kesmek de orantısız sayılabilir; yalnızca zarar gören duvar veya oda hesaba katılmalıdır. Aidat borcunun mahsubu ve hesap örneği için depozito iadesi ve aidat borcu yazımıza bakabilirsiniz.
Sayısal örnek
Kiracı üç yıl oturmuş, depozito 30.000 TL olsun. Teslimde salondaki duvarlar solmuş, çocuk odasının bir duvarında ise kalem çizimleri var. Ev sahibi tüm daire için 24.000 TL'lik boya teklifi alıyor. Solma olağan eskime olduğundan bu kısmın kiracıdan istenmesi zordur; çizimli tek duvarın makul rötuş bedeli ise (örneğin 2.500 TL) belgeyle birlikte mahsup edilebilir. Rakamlar örnektir; somut teklif ve faturaya göre hesaplanmalıdır.
Yönetici Açısından
Boya tartışması kiracı ile ev sahibi arasındadır; apartman yöneticisinin taraf olduğu bir konu değildir. Yönetimin ilgisi, taşınma sırasında ortak alanlara (merdiven duvarı, asansör kabini) verilen zarar ve dairenin aidat durumudur. Taşınma günü bildirim, asansör koruma ve borç dökümü için kiracı taşınırken yönetime bildirim yazımız yol gösterir. Dairenin borçsuz olduğunu belgelemek için yönetimden borcu yoktur yazısı istenebilir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316, m.321, m.334, m.335, m.342 — mevzuat.gov.tr